Hongkonský trh s nehnuteľnosťami v súčasnosti dosahuje nevídané rozmery a nezdá sa, že nadmerne zvýšené ceny majú v pláne klesať.
Ceny nehnuteľností v Hongkongu sa od začiatku roka zvýšili o 11%. Doslova sa tak smejú do tváre kritikom, ktorí napäto čakajú, kedy finančná bublina na tomto trhu praskne. Nepomohla ani iniciatíva hongkongskej vlády, ktorá sa snažila predísť prehrievaniu trhu s nehnuteľnosťami pomocou zavádzania nových daní a regulačných opatrení v oblasti poskytovania hypoték.
Investori aj v posledných mesiacoch usmerňovali svoj kapitál do nehnuteľností a šialenstvo sa naďalej umocňovalo. Predaje nehnuteľností dosiahli rekordné hodnoty vo všetkých oblastiach Hongkongu, od luxusných domov v prominentnej štvrti The Peak až po nedostavané obytné komplexy v niektorých častiach mesta. Vysoko ocenené predajné zmluvy sa uzatvorili aj v rámci komerčných nehnuteľností v podnikateľskej štvrti v srdci Hongkongu.
Súvisiace: Prečo sa investori z Číny zaujímajú o Londýn aj napriek Brexitu?
Raymond Ho, zástupca riaditeľa obytnej výstavby a investícií v spoločnosti Savills, poznamenal: „Hongkongský trh s nehnuteľnosťami je v súčasnosti skutočne horúci, pretože doňho smeruje obrovské množstvo peňazí. Môžeme sa pripraviť na ďalšie lámanie rekordov.“
Správa banky UBS o svetových bublinách v oblasti nehnuteľností („Global Real Estate Bubble Index“) tvrdí, že Hongkong sa v dôsledku nekontrolovaného nárastu cien nehnuteľností dostal do teritória finančných bublín. Aj napriek tomu však konzultantská agentúra Colliers International Group vyhlásila, že ceny masovo konštruovaných domov sa v priebehu budúceho roka zvýšia o ďalších 8 až 10 percent. Realitná spoločnosť Knight Frank zase očakáva, že ceny takýchto domov sa v budúcom roku zvýšia o 5%, zatiaľ čo hodnota luxusných nehnuteľností porastie o 8%.
Uvádzame päť faktorov, ktoré pravdepodobne spôsobia, že hongkongský trh s nehnuteľnosťami bude aj naďalej úspešne narastať.
1. Dopyt prevyšuje ponuku
Každý rok sa na trh dostáva priemerne 20 000 nových súkromných obytných jednotiek. Tento objem iba s ťažkosťami pokrýva dopyt viac než 20 000 ľudí z vnútrozemnej Číny, ktorí sa každý rok stávajú trvalými obyvateľmi Hongkongu. Tí sú totiž oslobodení od rôznych administratívnych poplatkov, ktorým podliehajú zahraniční záujemcovia o hongkongské nehnuteľnosti. Agentúra Bloomberg udáva, že počet nepredaných bytov v treťom kvartáli tohto roku dosiahol najnižšiu hodnotu od roku 2015.
2. Peniaze nie sú problém
Bohatí developeri sa snažia osloviť potenciálnych zákazníkov rôznymi spôsobmi. Spoločnosť Sun Hung Kai Properties, ktorá je developerom projektu Cullinan West, ponúka kupujúcim dotácie až vo výške 120% z predajnej ceny nehnuteľnosti. Z toho 90% je určených na splatenie novej nehnuteľnosti a 30% majú klienti k dispozícií na splatenie svojej existujúcej hypotéky. Spoločnosť Sun Hung Kai Properties uviedla na trh 321 nových bytových jednotiek, pričom 95% z nich sa predalo v priebehu prvého víkendu. Spoločnosť BOCOM International Holdings tvrdí, že cena týchto obytných priestorov bola o 11% vyššia ako hodnota bytov v tom istom komplexe, ktoré sa rovnako rýchlo predali v marci tohto roka. Ďalší developeri poskytujú úľavy na nákup nábytku či úvery, v rámci ktorých klienti počas prvých troch rokov splácajú iba úrokové sadzby.
3. Hypotéky sú lacné
Súčasná ekonomická situácia v Hongkongu naznačuje, že úrokové sadzby môžu čoskoro začať narastať. Aj napriek tomu sa však banky v krajine predbiehajú v poskytovaní najlacnejších hypoték. Spoločnosť HSBC Holdings sľubuje klientom, že zníži svoje úrokové sadzby na hodnotu, ktorú ponúkajú konkurenčné firmy. Najväčší poskytovateľ hypoték svojim klientom ponúka sadzby vo výške hongkongskej medzibankovej úrokovej sadzby (Hibor) plus 1,28%. To predstavuje v konečnom dôsledku menej ako 2%.
Marcos Chan, trhový analytik pre Hongkong, južnú Čínu a Taiwan v poradenskej spoločnosti CBRE, uviedol: „Úrokové sadzby si aktuálne môžu dovoliť všetky skupiny obyvateľov. Tento trend bude pretrvávať aj v prípade, že Spojené štáty zvýšia svoje sadzby o 25 či 50 bázických bodov.“
4. Rodičia sú pripravení pomáhať
Najväčším problémom mladých záujemcov o nové bývanie je splatenie prvej splátky vo výške 40% žiadanej hypotéky, ktorú určuje menový orgán Hongkongu. V takýchto prípadoch prichádzajú na pomoc mladým ľuďom ich rodičia. Hongkonská centrálna banka varuje, že mladí ľudia sa v súčasnosti čoraz častejšie obracajú na pomoc rodičov a nákupy domov sú čiastočne financované z výnosov, ktoré pramenia z refinancovania hypoték. Avšak jedinci, ktorých rodiny nedisponujú dostatočnými aktívami, majú v takomto prostredí problém s nákupom vytúžených nehnuteľností.
Údaje menového orgánu Hongkongu hovoria o tom, že mesačný počet refinancovaní stúpol v priebehu prvých troch kvartálov tohto roka na hodnotu 3 100. V roku 2016 pritom dosahovali úroveň 2 000 za mesiac.
Cusson Leung, hlavný analytik pre hongkongské nehnuteľnosti a konglomeráty v spoločnosti JPMorgan Chase, tvrdí, že hodnota refinancovania bola rovná takmer 50% z primárnych predajov. Vraví: „Máme pocit, že väčšina refinancovania je v konečnom dôsledku použitá na nákup nehnuteľností.“
Súvisiace: Luxusné apartmány v Dubaji sú až o 150% drahšie ako priemerné byty
5. Narastajúce ceny pozemkov
Developeri z vnútrozemnej Číny prejavujú agresívny záujem o nákup pozemkov na území Hongkongu. To spôsobuje, že ceny parciel dosahujú rekordné hodnoty. Agentúra Colliers uvádza, že zahraniční developeri sú v tomto roku zodpovední až za 68% nákupov pozemkov.
Vo februári sa na scéne objavili dve spoločnosti z vnútrozemnej Číny, ktoré v rámci parcely na pobreží za jednu stopu štvorcovú zaplatili až pozoruhodných 22 118 hongkongských dolárov ($2 834). Treba poznamenať, že vysoká cena pozemku sa po dokončení projektu nevyhnutne odrazí na zvýšenej cene bytových jednotiek. A majitelia susedných nehnuteľností následne tiež zvýšia svoje očakávania.
Denis Ma, analytik hongkongského trhu v poradenskej spoločnosti Jones Lang LaSalle, poznamenáva: „Cena pozemku sa odzrkadľuje na výsledných nákladoch pre realizáciu projektu. Ak je konečná cena nehnuteľnosti príliš vysoká, aj okolití developeri ochotne zvýšia ceny svojich vlastných objektov.“
Zdroj: UBS, WSJ
