Čerstvo rozvedená žena sa jedného dňa v priebehu minulého roka vrátila do svojho luxusného domu v Los Angeles a veľmi rýchlo si všimla, že celý priestor páchol cigaretovým dymom. Bolo to pre ňu veľmi zvláštne, pretože nefajčila ani ona a ani jej bývalý manžel. Po zdĺhavom pátraní zistila šokujúcu skutočnosť. Dom totiž získala od svojho bývalého partnera, ktorý bol nútený vzdať sa nehnuteľnosti na základe veľmi zanieteného rozvodového konania. No ešte predtým, ako sa natrvalo odsťahoval, zhromaždil obrovský počet cudzích cigaretových ohorkov a naplnil nimi vetrací systém prestížnej vily.
Laura Wasserová je prominentnou rozvodovou právničkou a jej klientela zahŕňa mimoriadne veľkú časť popredných hollywoodskych celebrít. Ohľadom spomenutého kuriózneho prípadu povedala: „Jednalo sa o dom, ktorý si klientka tvrdo vybojovala v rámci problematického rozvodového konania.“
Rozvod je v Los Angeles niekoľkomiliardovým priemyslom. Keď sa prominentný manželský pár rozhodne ukončiť svoju spoločnú cestu životom, vedie to k mobilizácii mimoriadne veľkého počtu právnikov, odborných poradcov v oblasti správy nehnuteľností, konzultantov a manažérov bohatstva. Spoločná nehnuteľnosť rozhádaných partnerov je obvykle jednou z kľúčových položiek, ktoré figurujú na zozname požiadaviek zúčastnených strán. Komu z bývalých manželov pripadne luxusná vila v meste Aspen? Kto z nich si vezme na starosť dovolenkový byt na Manhattane? A kto ostane bývať v niekdajšom spoločnom dome? Celá záležitosť sa stáva ešte komplikovanejšou v prípade, ak je súčasťou rovnice nejaká komerčná nehnuteľnosť alebo projekt vo výstavbe. Makléri, ktorí majú na starosti riešenie podobných konfliktov, musia dbať na udržiavanie krehkej rovnováhy. Nemôžu si totiž dovoliť ukrivdiť ani jednému zo svojich klientov, no zároveň musia prihliadať na citlivosť celej vzniknutej situácie.
Joyce Reyová, ktorá pôsobí v prestížnej realitnej kancelárii Coldwell Banker, uviedla: „Nie je ničím neobvyklým, že prominentné rozvody sa vo veľkej väčšine prípadov vyznačujú horkou príchuťou.“ Reyová tiež potvrdila, že keď makléri v rámci rozvodových konaní jednajú s luxusnými nehnuteľnosťami, často musia siahnuť až na dno svojich „znalostí ľudskej psychológie“ a vyzbrojiť sa „poriadnou dávkou trpezlivosti a porozumenia“.
Súvisiace: Ruský miliardár príde na základe rozvodového konania o jachtu v hodnote $492 mil.
Aaron Kirman, ktorý sprostredkuje predaj nehnuteľností v rámci realitnej agentúry Pacific Union, povedal: „Makléri sa v takýchto situáciách musia snažiť ostať bezúhonnými a v žiadnom prípade sa nemôžu nechať strhnúť vypätými emóciami svojich klientov. Po celý čas realizácie obchodu musia dôsledne kalkulovať všetky možné dopady svojich rozhodnutí a je kľúčové, aby si dokázali zachovať profesionálny prístup. Skutočne si musia byť dokonale vedomí požiadaviek oboch zúčastnených strán, aby tak dokázali zabezpečiť, že svojim klientom ponúkajú presne také služby, aké zákazníci požadujú.“
Čo je moje, je aj tvoje
Legislatíva v štáte Kalifornia hovorí o tom, že všetky majetky nadobudnuté v priebehu manželstva spadajú do spoločného vlastníctva oboch manželov. To znamená, že v prípade rozvodu je potrebné rozdeliť tieto majetky presne na polovicu. Neal Hersh, ďalší rozvodový právnik celebrít, povedal, že v prípade mimoriadne bohatých ľudí je omnoho výhodnejšie previesť luxusnú nehnuteľnosť do takzvaného podielového spoluvlastníctva. Jedná sa o výnimočný typ spoločného vlastníctva, v rámci ktorého obaja bývalí manželia vlastnia rovnaký podiel nehnuteľnosti až do momentu smrti jedného z nich. Podiel zosnulého partnera následne automaticky získava pozostalý.
Hersh tiež poznamenal, že rozvedení manželia sa takýmto spôsobom navyše môžu vyhnúť splácaniu istých dlhov a zároveň sa nepotrebujú vzdávať svojho podielu v rámci spoločne nadobudnutého majetku.
Sekcia číslo 2640 rodinného zákonníka štátu Kalifornia tiež uvádza klauzulu o takzvanom nároku na náhradu. Bývalí manželia majú podľa tohto zákona nárok na náhradu všetkých investícií, ktoré usmernili do spoločnej nehnuteľnosti. To znamená, že ak jeden z manželov vyplatil akontáciu vo výške jedného milióna dolárov na dom v hodnote piatich miliónov, po rozvode má nárok na 2,5 milióna dolárov za samotnú nehnuteľnosť, ako aj ďalší jeden milión dolárov, ktoré zložil ako preddavok. Od tejto klauzuly je možné upustiť výhradne na základe písomného súhlasu oboch zúčastnených strán – napríklad v rámci predmanželskej zmluvy.
Hersh uviedol: „Ak stojíte na strane peňazí, vo všeobecnosti nebudete mať záujem o obchádzanie tejto klauzuly. Budete sa totiž chcieť uistiť v tom, že obaja bývalí manželia získajú naspäť všetky svoje investície do kedysi spoločného majetku.“
Rozvod s developerom
Riešenie otázky delenia majetku je obzvlášť komplikované v prípade, že rozvod zahŕňa developera či podnikateľa, ktorého primárnym cieľom je výstavba alebo nákup nových nehnuteľností.
Nile Niami je filmovým producentom, ktorý sa vo veľkej miere začal angažovať vo výstavbe a nákupe luxusných nehnuteľností. Jeho žena Yvonne podala v priebehu roka 2017 žiadosť o rozvod a na povrch vyplávali špekulácie o tom, že tento konflikt by sa mohol dotknúť aj developerovej luxusnej vily v štvrti Bel Air, ktorú sa v tom čase snažil predať za pozoruhodných 500 miliónov dolárov. Rozvádzajúci sa pár síce o dva mesiace neskôr predal svoj spoločný dom v Beverly Hills za atraktívnych 15,6 milióna dolárov, ale prepychová vila ostala zatiaľ nedotknutá. Niamiho právni zástupcovia sa k tejto téme odmietli vyjadriť.
Hersh vysvetlil, že navigácia rozvodovým procesom developera nehnuteľností si v prvom rade vyžaduje posúdiť, ktoré časti jeho portfólia by mali byť považované za spoločný majetok oboch manželov. Keď jeden z partnerov vstúpi do manželstva s už existujúcim portfóliom nehnuteľností, tento majetok by mal byť považovaný za jeho vlastný a nemal by sa stať predmetom delenia.
Avšak akákoľvek nehnuteľnosť nadobudnutá pomocou finančných prostriedkov získaných počas manželstva by sa v takomto prípade považovala za spoločný majetok. A teda by musela podliehať deleniu v rámci rozvodového procesu. To isté sa vzťahuje na zhodnocovanie nehnuteľností počas trvania manželského zväzku.
Hersh povedal: „Ak ste developerom nehnuteľností, musíte zvážiť, nakoľko stúpla cena majetku v súlade s prirodzeným vývojom a aký podiel zvýšenej hodnoty nehnuteľnosti pramení z Vašej osobnej snahy. Keď totiž vlastníte nehnuteľnosť už pred uzatvorením manželstva a jej hodnota sa následne zvýši, je dôležité posúdiť, aký podiel hodnoty vznikol v dôsledku Vašej práce a nakoľko sa nehnuteľnosť zhodnotila v dôsledku vývoja trhu.“
Wasserová aplikuje podobný postup pri práci so svojimi klientmi, ktorí sú filmoví producenti či režiséri a pri rozvode riešia práva v rámci duševného vlastníctva. Táto rozvodová právnička povedala: „V takýchto prípadoch potrebujeme analyzovať množstvo energie a úsilia, vďaka ktorému daný majetok navyšoval svoju hodnotu. Veľmi často ide jednak o prácu, ktorá bola danému projektu zasvätená v priebehu manželstva a tiež o ďalšie úsilie, ktoré bolo vyvinuté po jeho ukončení. Obvykle si teda zostavíme časovú os. Práca vykonaná počas trvania manželstva následne pripadne do spoločného úsilia, zvyšok je potrebné pripísať individuálnej práci jedného z rozvedených.“
Vo väčšine prípadov sa tohto procesu zúčastňujú odborníci, ktorí právnikom poskytnú forenznú analýzu vzniknutej situácie. Kirman potvrdil: „Niekedy sa stáva, že v údajnej hodnote majetku sa objavujú nezrovnalosti. Skutočnú hodnotu každej nehnuteľnosti však udáva trh a ľudia nám často volajú s prosbou o radu.“
Daniel Jaffe, zakladateľ advokátskej kancelárie Jaffe and Clemens v Beverly Hills, povedal: „Situácia, v ktorej je skutočne nevyhnutné nejakým spôsobom rozdeliť celé portfólio nehnuteľností medzi rozvádzajúce sa strany, môže byť naozaj hektická. Iba samotné vyčíslenie hodnoty portfólia môže zabrať až niekoľko mesiacov a stáť milióny dolárov. Vo viacerých prípadoch sme sa stretli s tým, že rozvedení jedinci radšej ostali podnikateľskými partnermi a obaja spravovali 50% portfólia. Takýto plán si však vyžaduje mimoriadnu dôveru vo vzťahu k svojmu bývalému manželovi či manželke.“
Delenie domovov
Nie všetci bohatí jedinci sa však dopracovali k svojmu majetku prostredníctvom nehnuteľností. V takom prípade je veľmi pravdepodobné, že jeden z rozvedených jednoducho odkúpi celú nehnuteľnosť od svojho bývalého partnera. Ak manželia vlastnili viacero nehnuteľností, obvykle si ich rozdelia v súlade s vlastnými preferenciami.
Problém však nastáva v prípade, keď si bývalí partneri najmú znalcov a tí prisúdia jednej nehnuteľnosti rozdielne ceny. Jason Fischman, znalec spoločnosti Appraisal Evaluations, uviedol, že on a jeho kolegovia nemôžu klientom poskytovať zaujaté znalecké posudky s cieľom dosahovať vopred vytýčené výsledky. Napriek tomu sa však údajne stretol so znalcom, ktorý pri nehnuteľnosti určil takmer dvakrát vyššiu cenu ako sám Fischman. Dôvod je pritom jednoduchý. Hersh vysvetlil, že keď si chce jeden z partnerov nechať niekdajšiu spoločnú nehnuteľnosť, je v jeho záujme, aby bola odhadnutá cena čo najnižšia – a teda aby musel svojmu bývalému partnerovi vyplatiť čo najnižšiu sumu peňazí.
Fischman ďalej povedal: „Obe strany sú si vedomé svojho cieľa a snažia sa ho dosiahnuť. Taká je skrátka realita.“ Hersh dodal, že znalci v niektorých prípadoch vypovedajú o hodnote domu na súde aj počas celých piatich dní. A ich služby pritom nie sú vôbec lacné. Fischman si za hodinu posudzovania hodnoty nehnuteľnosti účtuje 200 dolárov a za vypracovanie odborného posudku si pýta až 400 dolárov.
David Kramer, maklér realitnej kancelárie Hilton & Hyland v Beverly Hills, uviedol: „Riešenie takýchto situácií je pre maklérov často obrovskou výzvou. Do všetkého sa totiž zapájajú intenzívne emócie. Väčšinou sa jedná o dlhý a bolestivý proces a ak klienti nie sú spokojní ani na jeho konci, najviac utrpí samotní sprostredkovateľ. Keď sa totiž maklérovi nepodarí zjednať dohodu medzi bývalými manželmi, pravdepodobne nezvláda svoju prácu.“
Vedomá príprava na rozvod
Keď si manželia uvedomujú, že smerujú k rozvodu, môžu vykonať niekoľko opatrení, ktoré im v konečnom dôsledku výrazne uľahčia rozvodové konanie. Wasserová nedávno spustila webstránku s názvom „It’s Over Easy“ („Ukončime to ľahko“), ktorá poskytuje podrobnú predrozvodovú príručku. Cena služieb na tomto portáli sa pohybuje medzi 750 a 2 500 dolármi. Klienti tu nájdu informácie týkajúce sa rodinného práva, interaktívny kalendár striedavej starostlivosti o potomka a dokonca aj umelú inteligenciu, ktorá im poskytne asistenciu pri výpočte výšky výživného na dieťa. Jeden z dostupných formulárov umožňuje partnerom vytvoriť bilanciu svojich aktív a dlhov.
Súvisiace: Neľahký život bohatých
Wasserová uviedla: „Ľudia takýmto spôsobom získajú predstavu o tom, čo vlastnia, čo dlhujú a akej zodpovednosti sa vystavia v prípade rozvodu.“
Existujú však celebrity, ktoré sú zbehlé v tejto hre a z každej negatívnej situácie dokážu vyťažiť čo najviac. Magazín Slate dokumentoval stratégiu, v rámci ktorej sa celebritné páry bezprostredne pred rozvodom rozhodnú sprístupniť svoj dom prominentným médiám, aby tak zvýšili popularitu nehnuteľnosti, ktorá sa čoskoro ponúkne na predaj. Túto kartu zahrali Jennifer Anistonová a Justin Theroux a verejnosti tak predstavili svoju prepychovú nehnuteľnosť celé týždne pred tým, ako oficiálne ohlásili svoj rozvod. Rovnakú techniku využili aj ďalšie celebrity ako Naomi Wattsová a Liev Schreiber, Patrick Dempsey, Marc Anthony a Drew Barrymoreová.
Jeff Hyland, zakladateľ realitnej agentúry Hilton & Hyland, bol zapojený do rozvodu herca Harolda Lloyda a postaral sa o predaj jeho sídla v hodnote 18 miliónov dolárov. Hyland potvrdil, že často je prvým človekom, ktorý sa dozvie o nadchádzajúcom celebritnom rozvode. Tento maklér povedal: „Pôsobím v tomto sektore už relatívne dlho a keď sa ma niekto opýta na hodnotu jeho domu, viem mu poradiť. Ľudia sa na nás často obracajú vďaka našej odbornosti a dôvernosti. Keď mi zavolá prominentný klient, okamžite viem, čo robiť.“
Zdroj: NYTimes, Fortune
