Nedávne štúdie ukazujú, že ceny obytných nehnuteľností v nemeckých mestách stúpajú. Často pritom hovoríme o dvojciferných zmenách cien, ktoré sa odvíjajú od vysokého dopytu a zmenšujúcej sa ponuky. Investori prinášali peniaze do nehnuteľností už nejaký čas, ale podľa expertov sa toto obdobie skončilo, keďže ceny sú už veľmi vysoké.
Thomas Veraguth, riaditeľ informačnej činnosti divízie Swiss & Global Real Estate Strategy v spoločnosti UBS Switzerland AG, povedal, že konkurencieschopná nemecká ekonomika a jej schopnosť sa prispôsobiť meniacemu sa prostrediu, robí z nemeckého trhu s nehnuteľnosťami zaujímavú investíciu.
Nemecké mestá Berlín, Frankfurt, Mníchov a Hamburg sú všetky zaraďované do rebríčka 10 najlepších miest v Európe na investovanie do nehnuteľností, ktorý zostavuje Urban Land Institute a firma PwC v správe „Emerging Trend in Real Estate“. Bianca Passlacková, hlavná marketingová analytička pre firmu Jones Lang LaSalle Residential Development v Berlíne, uviedla, že zahraniční investori sa zaujímali o nehnuteľnosti v nemeckých mestách práve kvôli rastu cien a celkovej stabilite nemeckých regiónov.
Veraguth si však myslí, že dlhodobá perspektíva je nejasná.
Napriek tomu, že ceny nehnuteľností rastú, podľa správy o krajine, ktorú vydala banka UBS v spolupráci s Veraguthom, rastové ukazovatele cien dosiahli svoje maximum niekedy v roku 2015 a odvtedy postupne klesajú. Takže napriek tomu, že ceny nehnuteľností stále majú priestor na rast, je pravdepodobné, že sa ich rast postupne spomalí a investori by si v tomto štádiu mali dobre zvážiť svoj výber. Ekonomické pomery v Nemecku sú silné, ale krajina sa rýchlo mení a jej záväzky v rámci Eurozóny by mohli vyvolať veľké zmeny v ekonomike.
Súvisiace: Európsky trh s nehnuteľnosťami sa v tomto roku zotavuje
Veraguth tiež poukázal na to, že cyklus predaja nehnuteľností, ktorý sa vlastne začal ešte v roku 2008 a v roku 2010 nabral na otáčkach, sa pomaly chýli ku koncu.
Veraguth ďalej uviedol: „V tomto štádiu nie sú vhodné žiadne krátkodobé investície na menej ako 10 rokov.“
Nárast cien v roku 2017
Nemecké mestá si momentálne vedú výborne. Berlín bol na čele Globálneho indexu miest spoločnosti Knight Frank pre rok 2017, keď zaznamenal 20,5 percentný medziročný nárast cien nehnuteľností. Aj ďalšie 3 nemecké mestá sa dostali do prvej desiatky: Hamburg a Mníchov, ktoré vykázali 14,1 a 13,8 percentný nárast oproti minulému roku, získali siedme a ôsme miesto; Frankfurt s nárastom o 13,4% obsadil desiate miesto.
Toto bolo vlastne po prvýkrát, čo sa nemecké mestá prebojovali do prvej desiatky rebríčka, ktorý mapuje celý trh s nehnuteľnosťami od doby, kedy bol v roku 2015 založený spoločnosťou Knight Frank. Podľa Kate Everett-Allenovej, autorky správy a partnerkou vo firme Knight Frank, je dôvodom tohto javu skutočnosť, že krajina „nemala stanovené transparentné pravidlá pre trh s nehnuteľnosťami.“
Everett-Allenová povedala, že sa v posledných rokoch lepšie zaznamenával predaj luxusných domov v krajine, čo vynieslo Berlín takmer na špičku rebríčka Prime Global Cities Index od spoločnosti Knight Frank, ktorý zahŕňa iba 5% obytných nehnuteľností na trhu, ktoré majú najvyššiu cenu. Hlavné mesto Nemecka sa za prvý kvartál roka 2018 umiestnilo na štvrtom mieste najnovšie rebríčka, kedy zaznamenalo 10,9% medziročný nárast cien.
Autorka indexu povedala: „Berlín sa stal bezpečným útočiskom pre globálnych investorov.“
Everett-Allenová uvádza konkurenčné ceny na trhu s luxusnými obytnými nehnuteľnosťami v Berlíne v porovnaní s inými mestami v Európe ako veľké pozitívum. A pre tých, ktorí chcú svoju nehnuteľnosť prenajímať, je veľmi atraktívnym aj fakt, že dopyt po podnájmoch je relatívne vysoký a daň za vlastníctvo nehnuteľnosti dosahuje iba 15%.
Nedostatok nových projektov
Vznik nových projektov však neudržal krok s dopytom.
Everett-Allenová povedala: “Na tomto trhu je vidno rastúci dopyt, ale ponuka sa znižuje.“ A dodáva, že práve preto je tu predpoklad, že ceny budú naďalej rásť aj počas ďalších rokov.
Podľa májovej správy nemeckej maklérskej firmy Engel & Völkers, priemerná cena apartmánu za rok 2017 v osobnom vlastníctve v Berlíne vzrástla o viac ako 13%. Najväčší rast zaznamenali v drahších častiach mesta, kde napríklad vo štvrti Prenzlauer Berg sú priemerné ceny vyššie o 16%, takže priemerná cena je 338 000 eur ($ 401 020). Vo štvrti Wilmersdorf dosiahli ceny 11% nárast s hodnotami okolo 401 400 eur ($ 476 114), kým byty v Zehlendorfe dnes stoja okolo 376 300 eur ($ 435 667), čo predstavuje 10% nárast. Najdrahšou časťou
Berlína je podľa tejto správy štvrť Mitte, kde v roku 2017 vzrástli ceny o 2%.
Neochota Berlína sa ukazuje najmä na strane ponuky nových projektov a výstavby.
Vláda zaviedla kontrolu prenájmov, aby tak zabránila rôznym špekuláciám a prijala niekoľko ďalších nariadení, ktoré by mohli obmedziť developerov nehnuteľností.
Michael Voigtländer, ktorý riadi oddelenie výskumu pre financie a trh s nehnuteľnosťami na Kolínskom inštitúte pre ekonomické výskumy, napísal v správe Condominium Report Berlin za rok 2017/2018, ktorá je vydávaná spoločnosťou Knight Frank, toto: „Susedské ochranné zóny, predkupné práva pre verejný sektor, mestské stavebné zmluvy – toto všetko a mnoho ďalšieho sťažuje kúpu nehnuteľností v hlavnom meste.“
Voigtländer naznačil, že stavebné obmedzenia sú pravdepodobne najväčšou prekážkou pre veľkých investorov, „ale dlhodobý investor politické zmeny stále prežije.“
Ďalšie nemecké mestá tiež prosperujú
Berlín nie je jediným mestom na výslní. Najvyššie hodnoteným mestom v rebríčku Prime Global Cities Index od spoločnosti Knight Frank bol Frankfurt, ktorý obsadil štvrté miesto s 12,9% rastom. Podľa Everett-Allenovej sú aj tu hlavnými faktormi, ktoré spôsobujú rast cien, zvýšený dopyt a utlmená ponuka.
Passlacková poznamenala, že Frankfurt je hlavným finančným centrom Nemecka s viac ako 250 bankami a dodala, že „sa stáva preferenciou hlavne pre finančné inštitúcie, ktoré sú ovplyvnené Brexitom.“ V meste sa tiež nachádza najväčšie letisko v krajine a veľmi nízke zastúpenie neobsadených bytov.
Hamburg, ktorý je prístavom Nemecka, podľa Passlackovej tiež valcuje trhy. Zároveň podotkla, že architektúra mesta a umelecká scéna, ktorá zahŕňa koncertnú halu vytvorenú spoločnosťou Herzog and de Meuron či Elbphilharmonie, sú ďalším dôvodom, pre ktorý je mesto príťažlivé. Ďalej dodala, že Mníchov bol stále dobre hodnoteným mestom a zastúpenie neobsadených bytov bolo vždy takmer na nule.
Rastúcim cenám už pravdepodobne odzváňa
Napriek tomu, že Nemecko je teraz silné, niektorí hovoria, že to tak neostane.
Spoločnosť ZIA German Property Federation so sídlom v Berlíne pôsobí ako záujmová skupina pre regulačné a ekonomické opatrenia na nemeckom trhu s nehnuteľnosťami, predpovedá, že ceny sa čoskoro ustália. ZIA vo svojej jarnej správe uviedla, že ceny nehnuteľností boli umelo navýšené o celých 30% a tento trend nemôže dlhodobo pokračovať. Čoskoro sa podľa správy ceny v mestách ako Mníchov a Berlín upravia a mohli by sa znížiť až o tretinu či štvrtinu. Ich vyhliadky pre Hamburg sú zmiešané a rovnaké sú názory na Frankfurt, keďže v týchto mestách sa odzrkadlí vplyv Brexitu.
Správa odporúča odpútať pozornosť od nemeckých metropol a pozrieť sa aj na stredne veľké mestá na vidieku, ktoré tiež ponúkajú možnosti na výnosné investície do nehnuteľností.
Súvisiace: 24 svetových miest s najvyššími cenami bytov
V správe sa píše: „Ako zaujímavé destinácie pre výnosnú investíciu do nehnuteľností sa javia mestá Flensburg a Fulda, ktoré vynikajú vysokými počiatočnými výnosmi a silným dopytom po nových stavbách príbytkov pre viaceré rodiny. Flensburg sa nachádza na severe Nemecka, blízko hraníc s Dánskom, vzdialený približne 438 kilometrov od Berlína, kým Fulda je mestečko v strednom Nemecku, 463 kilometrov od hlavného mesta.
Odborníci tvrdia, že Nemecko bude v prípade vypuknutia globálnej ekonomickej krízy omnoho lepšie pripravené na jej prekonávanie ako iné krajiny.
Veraguth povedal: „Nemecko má pomerne dobrú šancu zotaviť sa z globálnej ekonomickej krízy kvôli svojej silnej konkurencieschopnosti, čo pomôže ochrániť hodnotu nehnuteľností v dlhodobom meradle.”
Zdroj: Expatistan, RelocateMagazine
