Nemecko by mohlo zažiť najsilnejšie oživenie trhu vďaka svojej solídnej domácej aktivite, nízkej úrovni spotrebiteľského dlhu a vládnym plánom investícií do infraštruktúry.
Pandémia COVID-19 pozastavila obchodné transakcie a spomalila ekonomiku v rámci celého sveta. Trhy s luxusnými nehnuteľnosťami však budú najviac zasiahnuté v Európe, ktorá bola mnoho týždňov epicentrom nákazy, a kde došlo k dočasnému uzatvoreniu mnohých ekonomík.
Spoločnosť Knight Frank odhaduje, že obrat na trhu s nehnuteľnosťami klesne v druhom a treťom kvartáli tohto roka, a jeho oživenie nezačne skôr ako v roku 2021.
No keď tá chvíľa nastane, kde a ako začne?
Rýchla reakčná doba
Kate Everett-Allen, vedúca medzinárodného výskumu spoločnosti Knight Frank uviedla, že oživenie ekonomiky v Európe “bude úzko späté s kompletnou škálou opatrení,” vrátane rýchlych reakcií vlády na korona krízu. Kroky, ako napríklad dočasná schéma nezamestnanosti vo Francúzsku, alebo rozhodnutie vlády Veľkej Británie nariadiť zamestnaným dovolenku, by podľa nej mohli “zvýšiť mieru nezamestnanosti, a tým spraviť dopyt odolnejší.” No závisí to aj od ekonomických indikátorov, ako je vývoj hrubého domáceho produktu.
Kate Everett-Allen si taktiež myslí, že oživenie trhu s nehnuteľnosťami “bude súvisieť aj s tým, kedy sa začnú zmierňovať cestovné obmedzenia, ľudia budú môcť opäť lietať a budú opäť možné aj obhliadky.” Tzv. lockdown v krajinách ako Taliansko, Španielsko a Francúzsko, kde je povolené iba základné cestovanie, totiž nezasiahlo len domácu ekonomiku, ale takisto sťažilo obhliadky nehnuteľností a podpisovanie dokumentov a zmlúv.
Súvisiace: Iba štyri metropoly z celého sveta očakávajú v roku 2020 rast cien nehnuteľností
Na druhej strane Rakúsko, ktoré začalo s uzatváraním ekonomiky 16. marca a vrchol pandémie dosiahlo do 10 dní, bolo medzi prvými krajinami, ktoré sa začali otvárať a to sa môže odraziť aj na jeho skoršom oživení trhu s nehnuteľnosťami. Podľa Marka Harveyho, vedúceho medzinárodného predaja v spoločnosti Knight Frank, za posledné týždne vo Viedni vzrástol záujem o nehnuteľnosti a súvisí to aj s tým, že Rakúsko je medzi prvými, ktorí začali so zmierňovaním opatrení.
Ekonomika 101
No návrat späť nebude závisieť len od rýchlej reakcie krajiny na Covid-19.
Hugo Thistlethwayte, vedúci medzinárodných nehnuteľností v spoločnosti Savills, si myslí, že ani niekoľko mesiacov po skončení pandémie, nebude “existovať korelácia medzi silou realitného trhu a tým, ako veľmi bola krajina zasiahnutá vírusom.” Realitný trh bude podľa jeho názoru skôr závisieť na týchto faktoroch: sila ekonomiky, produkty v ponuke a domáci a medzinárodný dopyt.
Samozrejme ponuka je úzko spätá s konkrétnym trhom a nehnuteľnosťami. No vo všeobecnosti, podľa Everett-Allen, Európa momentálne nemá nadbytok ponuky hlavných nehnuteľností, ako ich mala v období, ktoré predchádzalo kríze v roku 2008.
Čo sa dopytu týka, Everett-Alllen dodala, že “trh s nehnuteľnosťami závisí na ľudskom sentimente. Akonáhle začnete rozprávať so svojimi priateľmi a budete vidieť ďalších ľudí, ktorí začali nakupovať, vaša dôvera hneď vzrastie.” A keď kupcovia domov budú pripravení nakupovať, prinesú si aj nový zoznam požiadaviek, ako balkóny, zelené plochy, dostupnosť vlakom alebo po ceste.
Harvey je presvedčený o tom, že krajiny, ktorým sa bude dariť, “sú tie, ktoré sú ľahko dostupné autom. Zatiaľ sú ľudia voči cestovaniu lietadlom menej dôverčiví.”
Aj v prípade opätovného spustenia leteckej osobnej dopravy, to už nebude rovnaké ako predtým. Thistlethwayte preto zdôrazňuje potrebu investície do silných a stabilných letísk ako je Nice, alebo Barcelona, vzhľadom na to, že malé regionálne dopravné linky môžu mať teraz veľké finančné problémy.
Tvorba bohatstva, fiškálna a menová politika
Trh s luxusnými nehnuteľnosťami je taktiež úzko spätý s politikou. Na jednej strane by niektoré krajiny mohli zmierniť svoju menovú politiku, aby pomohli znížiť dlhovú záťaž, čo by mohlo viesť k inflácii.
Thistlethwayte poznamenal, že “nehnuteľnostiam sa v takomto prostredí darí. Vidíme, že veľké fondy – hedžové fondy, fondy privátneho kapitálu, vyhľadávajú možnosti, cez ktoré by mohli zvýšiť svoje zainteresovanie v sektore bývania vzhľadom na makroekonomické vyhliadky.”
Na druhej strane, významné pokrízové reakcie mnohých centrálnych bánk zdvihli ceny aktív a podporili bohatstvo. To potvrdzuje aj Zoltan Szelyes, vedúci výskumu globálneho realitného trhu v spoločnosti Credit Suisse Asset Management: “Burzy už získali späť veľa z toho, čo stratili. Zatiaľ si myslím, že zásah do majetku jednotlivcov s vysokými objemom aktív, alebo s ultravysokým objemom čistých aktív je do istého stupňa limitovaný, pretože intervencie centrálnych bánk mali pozitívny vplyv najmä na finančné investície.”
No Szelyes dodáva, že ak prosperovanie jednotlivcov s vysokými čistými príjmami spôsobí nárast nerovnosti, mohlo by to viesť k “istým politickým reakciám.” V krajinách ako Francúzsko, ktoré už zažilo nepokoje v chudobnejších štvrtiach, by to potom mohlo viesť k zvýšeniu daní pre bohatých.
Potenciálne dane pre zahraničných investorov by mohli takisto zavážiť, a momentálne je táto politika v európskych krajinách nejednotná. Taktiež zaváži kontrola kapitálu, napríklad peňazí prichádzajúcich z Číny.
Ďalším dôležitým faktorom je aj skutočnosť, že kupcovia v Ázii, Strednom Východe, východnej Európe, ktorých peniaze sú viac viazané na ropu, by mohli prísť o časť príjmov v dôsledku poklesu ceny ropy. To by potom ovplyvnilo dopyt na trhoch, akými sú napríklad Londýn alebo Paríž.
Obnovenie turizmu bude pomalšie
Realitný trh každej krajiny bude závisieť od sily jej ekonomiky. Tí, ktorí sa spoliehajú na maloobchod a priemyselnú výrobu vyššej kategórie, budú zasiahnutí, no najviac postihnuté budú krajiny, ktoré majú svoju ekonomiku postavenú predovšetkým na cestovnom ruchu a turizme.
Z pohľadu Szelyesa je v tomto zozname na prvom mieste Grécko, za ním Portugalsko, Španielsko a Taliansko.
Hoci Grécko zvláda vírus celkom dobre a patrí medzi krajiny s najnižšou úmrtnosťou v Európe, jeho ekonomiku môže napriek tomu kríza zasiahnuť najtvrdšie. No čo sa realitného trhu týka, krajina bola pred vypuknutím pandémie uprostred zotavovania sa z krízy z roku 2015. Z tohto dôvodu pre Szelyesa “Grécko nie je na vrchole negatívneho zoznamu.”
Portugalsko takisto zvláda vírus dobre a dokázalo zmierniť obmedzenia iba šesť týždňov od jeho vypuknutia. (Protipandemické opatrenia hneď ako zaznamenali menej ako 500 prípadov, zatiaľ čo Francúzsko a Španielsko malo viac ako 6000 prípadov, kým tak urobilo).
No predkrízová ekonomická sila bude mať v oživení realitného trhu v Portugalsku veľký význam. Spolu so Španielskom boli v čase vypuknutia pandémie vo fáze zotavovania sa z krízy 2008 a od obidvoch krajín sa očakával nárast práve v tomto roku. Takže hoci Španielsko malo vyšší počet nakazených a obetí, experti v obidvoch krajinách očakávajú len krátkodobé straty na trhoch.
Thistlethwayte poznamenal, že Španielsko malo za posledné roky veľmi dobré obdobie, a aj tie turisticky menej atraktívne časti Španielska majú zase viac v obľube domáci, preto sa takisto javia ako solídne.”
Taliansko je podľa Szelyesa však úplne iný prípad. “Taliansky trh je jedným z tých, ktorý za poslednú dekádu nedobehol ostatné trhy v Európe.” Vzhľadom na fiškálny deficit krajiny a záporné rozpočtové hodnoty, očakáva, že vláda pristúpi k zvýšeniu daní. “Ak sa pozriete na súčasnú fiškálnu expanziu, Taliani v tomto roku očakávajú deficit na úrovni 10% HDP, preto potrebujú nejaké vládne programy, ktoré ekonomiku podporia. To bude financované istými spôsobmi – určite daňami, a hneď potom prídu na rad aj vlastníci nehnuteľností.”
Harvey zo spoločnosti Knight Frank si myslí, že v Taliansku “nevyhnutne dôjde k poklesu”, hoci to bude citeľnejšie na hlavnom trhu než na tom luxusnom.
Víťazi
Takže ktoré krajiny by mali zažiť rýchle oživenie?
Harvey si myslí, že to bude Francúzsko, najmä vďaka svojej ekonomike a dlhodobej príťažlivosti.
Hoci je tu stále riziko sociálneho napätia, francúzska ekonomika je silnejšia a menej zadĺžená ako jej stredomorskí susedia. Takisto má výhodu dostupnosti po súši. Potom je tu parížsky faktor – uprostred neistoty z Brexitu, francúzsky kapitál zostáva, slovami Harveyho,“veľmi príťažlivou alternatívou k Londýnu.”
Silnejšie ako Francúzsko je Nemecko so svojou solídnou domácou aktivitou, nízkou úrovňou spotrebiteľského dlhu a vládnych plánov investícii do infraštruktúry. Jeho ekonomika nezávisí od turizmu, no od výroby a vývozu. Nemecko má takisto dobre fungujúcu vládu a administratívu, ktorá zdá sa zvláda krízu lepšie. Szelyes dodáva, že významným faktorom je aj “kvalita zdravotníctva a verejných služieb.”
Nemecko má takisto v porovnaní so zahraničným trhom historicky silný domáci trh s nehnuteľnosťami. To bude vo svete s menším počtom zahraničných ciest hrať v jeho prospech.
Ak by však mal Thistlethwayte teraz investovať kdekoľvek v Európe, bolo by to v Berlíne. “Po prvé, je to hlavné mesto najsilnejšej ekonomiky v Európe. Po druhé, prechádza svojimi vlastnými zmenami, s mladou populáciou… a je silné v technológiách, marketingu a kreatívnom priemysle” a takisto sa dobre vysporiadalo s Covidom-19.
Súvisiace: Ako vplýva koronavírus na americký trh s luxusnými nehnuteľnosťami?
Ďalší trh, ktorý sa oplatí sledovať je Švajčiarsko, ktoré bolo schopné pokračovať v transakciách aj po lockdowne. Hoci, ako správne podotýka Everett-Allen, pri zatvorených hraniciach bola väčšina operácií domáca. “Nie je realitný trh, ktorý by bol voči kríze imúnny.”
Súhlasí s ňou aj Szelyes. “Všetko je prepojené. Ak sa Švajčiarsko otvorilo, no zvyšok sveta bol stále zatvorený, nemôže sa mu dariť lepšie ako zbytku sveta.”
Pohľad do budúcna
Ešte stále je príliš skoro na to, aby sme pochopili plný rozsah škody.
Szelyes to vysvetľuje nasledovne: “Videli sme, že objem transakcií klesol. No ak sa neuskutočnili žiadne transakcie, nemohli sme ešte vidieť dopad krízy na tvorbu cien.” To sa ukáže až vtedy, keď sa život v Európe vráti do normálu.
Harvey zo spoločnosti Knight Frank sa snaží byť ohľadom ďalšieho vývoja pandémie optimistický. “Ak by prišla druhá vlna, bolo by to nesmierne nebezpečné pre morálku, istotu – a konečný dopad na ekonomiku by mohol byť katastrofálny. No myslím si, že v tomto čase je každý plný nádeje a viery v to, že na konci tunela je aspoň malé svetlo.”
Ďalej dodáva, že talianske pobočky spoločnosti Knight Frank sa otvorili začiatkom mája, hoci ešte nemajú povolené prijímať klientov alebo dohadovať obhliadky. “No môžu fotografovať, kresliť pôdorysy, dať sa opäť od pohybu. To je pre morálku veľmi dôležité.”
Zdroj: BBC, Theguardian
