Náklady na obsluhu dlhov v mnohých častiach sveta sa stávajú drahšími, keďže Centrálne banky v USA, Ázii a na Strednom východe začali pristupovať k zvyšovaniu úrokových sadzieb. V Európe je to práve naopak, v posledných rokoch pôžičky zlacneli.
Európska centrálna banka (ECB) drží úrokové sadzby na rozdiel od iných krajín na nízkej, až zápornej úrovni a to najmä s ohľadom na oblasti refinančných operácií (0%), jednodňových refinančných obchodov (0,25%) a jednodňových depozitných operácií (-0,40%). Po aprílovom zasadnutí Centrálna banka vyhlásila, že úrokové sadzby ostanú na tejto úrovni v rámci celého roka 2019, trh však predpokladá oveľa dlhší časový horizont tohto nastavenia menovej politiky, pravdepodobne až do roku 2021.
Tieto skutočnosti majú vplyv na luxusné nehnuteľnosti, aj keď sa situácie na rôznych trhoch môžu mierne odlišovať. Ako by teda mali konať kupujúci s ohľadom na prijaté rozhodnutia ECB?
Nie je to úplne jednoznačné
Nízke úrokové sadzby znamenajú lacné úvery, čo má za následok nárast cien nehnuteľností. Zároveň to aj predstavuje najlepší čas na investovanie. Každý trh však bude čeliť odlišným dôsledkom. Napríklad v Európskej únii, kde euro používa 19 jej členov, vzťah medzi rozhodnutiami Európskej centrálnej banky a hypotekárnymi úvermi je zložitejší, ako na iných trhoch.
Frederik Ducrozet, analytik švajčiarskej súkromnej banky Pictet, so zameraním na celosvetové spoločnosti a odlišnosti medzi jednotlivými krajinami Európy, poznamenal: “Vplyv dlhopisového trhu (teda menovej politiky, trhov a úrokových sadzieb) na trh s bývaním, je omnoho slabší, ako v USA.
Súvisiace: Milánsky trh s nehnuteľnosťami sa vracia na medzinárodnú úroveň
Pokiaľ ide o úver na luxusné nehnuteľnosti, ten často nie je ani nutný, najmä ak ide o kupujúcich, ktorí si môžu dovoliť tieto čiastky zaplatiť aj v hotovosti.
Hugo Thistlethwayte, vedúci divízie rezidenčných nehnuteľností v spoločnosti Savills, poznamenal: “Sektor luxusných nehnuteľností je poháňaný skôr vlastným kapitálom, než úvermi. Úvery sa využívajú iba keď sú potrebné.”
Nízke sadzby ovplyvňujú viac ako len hypotekárne a refinančné trhy. Majú tendenciu zvyšovať ceny domov a podporovať nehnuteľnosti, ako investičné aktíva a to aj vrátane luxusných nehnuteľností. Navyše, veľký objem kupujúcich (okrem tých najbohatších) úvery aj tak využijú.
Čo je potrebné vedieť
Ak jednotlivci hľadajú výhody lacných úverov, netreba zabúdať, že dlhodobé hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou sú v niektorých krajinách úplne bežné. Každý trh je mierne odlišný – krajiny ako Nemecko a Francúzsko poskytujú možnosti dlhšej fixácie úrokových sadzieb, než Španielsko alebo Spojené kráľovstvo.
Podľa Thistlethwaytea, pre bežných ľudí je najlepšie si vziať hypotéku, keď úrokové sadzby začínajú stúpať, pretože je možné si ju zafixovať na 30 rokov.
Ak však toto riziko prijmú, môžu rátať s tým, že ECB v blízkej dobe nevykoná zvýšenie úrokových sadzieb, a zvolia si variabilnú sadzbu, ktorá je nižšia ako fixná.
Claus Vistesen, hlavný ekonóm pre oblasť Eurozóny v spoločnosti Pantheon Macroeconomics, poznamenal, že síce riskujú, ale ak táto možnosť nenastane, zaplatia menej.
Obavy ohľadom zvýšenia sadzieb by mohli mať tí, ktorí nie sú ochotní riskovať, najmä ak sa jedná o trhy, kde nie je možnosť dlhodobej fixácie úrokovej sadzby. Aj keď sa nepredpokladajú výrazné zmeny v rozhodnutiach ECB, nehnuteľnosti sú dlhodobou investíciou a teda úrokové sadzby nemôžu navždy ostať nízke, alebo negatívne (negatívne sadzby znamenajú, že vkladateľ musí zaplatiť za vklad peňazí do banky, aj keď to nie je v jeho záujme). V takom prípade je potreba zvážiť výber nehnuteľnosti, ktorá môže byť v prípade potreby speňažená buď jej prenajatím, alebo pomocou rekonštrukcie, čím v priebehu času zvýšia jej hodnotu.
Liam Bailey, ktorý má na starosti výskum v spoločnosti Knight Frank uviedol, že v nasledujúcom desaťročí bude rast kapitálu pomalší. K prekonaniu priemeru existujú príležitosti ako pridaná hodnota, čo predstavuje výbornú možnosť.
Poukázal tiež na rast dopytu mestských trhov ako Madrid, Barcelona, Paríž alebo Berlín, kde si majitelia môžu dohodnúť krátkodobý prenájom, alebo prenájom v štýle Airbnb, služiacich na zníženie budúcich nákladov v rámci úverov. (To tiež záleží od konkrétneho trhu. Napríklad investori v Spojenom kráľovstve, ktorí kupujú nehnuteľnosť s úmyslom ju prenajať, za posledné roky musia čeliť zvýšeným nákladom od vlády).
Kde kupovať nehnuteľnosti?
Odborníci ako atraktívne trhy pre investovanie odporúčajú Španielsko a Nemecko, kde sa ceny nehnuteľností stále spamätávajú z krachu z roku 2008.
Podľa Vistesena tieto trhy boli úplne zdecimované.
Takže ak v teplých krajinách hľadáte dovolenkovú nehnuteľnosť, za istý objem finančných prostriedkov dostanete viac, ako napríklad vo Francúzsku. Hypotéky budú síce fixované na kratšie obdobie, no rast regiónu vykompenzuje vplyv možného rastu úrokových sadzieb do budúcna.
Ako uviedol Bailey, za spoločnosť Knight Frank, španielsky a portugalský trh nehnuteľností sú na najbližších 12 až 14 mesiacov nastavené na relatívne silný rast.
Podľa neho sa v rámci európskeho trhu úrady miest snažia k sebe prilákať významných globálnych investorov. Vidia v tom spôsob, ako prostredníctvom povzbudzovania bohatých zahraničných investorov možno naštartovať projekty okolo obnovy a pomoci tak, aby sa ich ekonomiky stali dynamickejšími.
Existujú však oblasti, na ktoré si treba dávať pozor.
Zoltan Szelyes, vedúci realitného výskumu v banke Credit Suisse upozorňuje na to, že dlhodobo pretrvávajúca situácia nízkych úrokových sadzieb môže podnietiť rozvojovú činnosť, ktorá môže mať na konci tohto cyklu za následok nadmernú ponuku a pokles cien.
Ak sa začnú vytvárať bubliny, už by investori nemali počítať s tým, že ECB príde opäť ako zachránca.
Ducrozet Pictet poznemanal, že teraz môže byť situácia iná a centrálne banky už nebudú môcť prísť k záchrane, čiže bublinu cien aktív v rôznych krajinách nebudú vedieť skrotiť, čo však niektorí investori nezvyknú brať do úvahy. Z toho dôvodu by však mali na trhu vykonať sprísnenie, aby nenastala situácia ako v Španielsku.
Podľa Thistlethwaytea, zo spoločnosti Savills, je potrebné dávať pozor na bubliny a najmä na tie, ktoré rástli najdlhšie a sú pravdepodobne na vrchole.
Na Pyrenejskom polostrove sa po kríze ako prvé pozbierali veľké mestá – Lisabon, Madrid a Barcelona. Thistlethwayte „vkladá veľkú dôveru“ do menších miest ako sú Valencia a Sevilla, pričom varuje pred ostatnými európskymi veľkomestami vrátane Paríža, Londýna a Amsterdamu.
Taliansky trh nehnuteľností sa začal pomaly rozbiehať. Thistlethwayte poznamenal, že skupina Savills má v Ríme aktuálne dva úspešné projekty, zatiaľ čo Miláno s väčšími počtom bohatých jednotlivcov v rámci centra mesta mierne stagnuje. Tieto mestá určite stoja za zváženie.
Taktiež zdôrazňuje potenciál Nemecka, kde investori začínajú vnímať rezidenčné nehnuteľnosti ako investičný potenciál, nie iba ako miesto na bývanie. Rastúce náklady na pôžičky spôsobili, že mnohí ľudia uprednostňujú kúpu pred prenájmom. Najmä mestá ako Frankfurt a Berlín pociťujú domáci, ale aj medzinárodný dopyt.
Je treba vziať do úvahy najdôležitejšie faktory
Úrokové sadzby nie sú jediným faktorom, ktorý ovplyvňuje trh bývania po celom kontinente. Mnohé krajiny na juhu Európy pre bohatých jednotlivcov zaviedli daňové úľavy a iné benefity, ktoré budú mať na trh pravdepodobne ešte väčší vplyv.
V uplynulom desaťročí, viacero krajín zaviedlo systém tzv. “zlatých víz”, ktoré umožňujú cudzincom vstup do schengenského priestoru v prípade, že investujú do nehnuteľností. Portugalsko zaviedlo zníženú daň z príjmu pre nerezidentov, s cieľom motivovať presun bohatých jednotlivcov. Taliansko medzičasom pripravuje tzv. “paušálnu daň” z príjmu pre zahraničných dôchodcov.
A potom je tu Spojené kráľovstvo, kde sa investori viac zaujímajú o Brexit a hodnotu libry, ako o stav úrokových sadzieb.
Vistesen povedal, že dôvodom poklesu cien nehnuteľností v Londýne nie sú úrokové sadzby ale Brexit. Ľudia si nie sú istí, či budú môcť v meste aj naďalej žiť a či budú nehnuteľnosť vedieť predať.
Súvisiace: Predaje na trhu s luxusnými nehnuteľnosťami v Moskve sa zvyšujú
Podľa názoru Thistlethwayteho, budúcnosť londýnskeho trhu s nehnuteľnosťami závisí od toho, čo si trhy myslia ohľadom vývoja britskej libry a toho, ako dopadne Brexit a tiež schopnosti Londýna aj naďalej si udržiavať pozíciu, ako významné finančné centrum sveta.
Budúcnosť je predvídateľná
Rozhodnutie o tom, kde a ako investovať do európskych nehnuteľností závisí od množstva faktorov, najmä od dlhodobých cieľov, ako aj od skupiny luxusu do ktorej jednotlivci patria, ako aj od toho, či potrebujú využiť úver, ale aj od ochoty riskovať a tiež dopadu Brexitu. Predtým, ako sa bohatí investori rozhodnú, taktiež na každom z jednotlivých trhov musia zvážiť rozdielne daňové a regulačné prostredie, či postupy pri poskytovaní hypotekárnych úverov.
Je však isté, že úrokové sadzby budú v blízkej budúcnosti nízke.
Ako ozrejmil Szelyes, je potreba si uvedomiť, že aj keď sa v určitom okamihu úrokové sadzby zvýšia, stále sa nachádzame v nízkom inflačnom prostredí a ekonomickom raste.
Takže ak bohatí investori rozmýšľali o kúpe nehnuteľnosti, aktuálne je pravdepodobne ten správny čas.
Vistesen nakoniec poznamenal, že makroekonomické prostredie v súčasnosti predstavuje určitý druh podpory. Aktuálnou politikou ECB je nebojovať s obyvateľmi prostredníctvom prudkého nárastu úrokových sadzieb, najmä v časoch, kedy jednotlivci vo veľkom objeme realizujú nákup nehnuteľností, ako napríklad v Španielsku za výhodnú cenu, najmä z dôvodu nečinnosti ECB.
Zdroj: WSJ, Bloomberg
