Očakáva sa, že nízke hodnoty úrokových sadzieb a silný rast na finančných trhoch udržia vyššie ceny nehnuteľností, no nie na všetkých realitných trhoch.
Samostatne stojace rodinné domy pre jednu rodinu, súkromný vonkajší priestor a dostatok priestoru pre prácu na diaľku, budú základnými kritériami predaja luxusných domov v roku 2021. Z toho však budú profitovať len niektoré oblasti luxusných realitných trhov.
V súčasnosti je k dispozícii dostatok dát z celého sveta, ktoré potvrdzujú to, čo začalo pred 9 mesiacmi iba ako špekulácia: globálna pandémia Covid-19 podnietila bezprecedentný posun v životnom štýle a potrebách v bývaní, ktorý priniesol uprednostňovanie veľkých domov, s väčším vybavením a menšou hustotou obyvateľstva.
George Ratiu, senior ekonóm spoločnosti realtor.com predpovedá trhu s luxusnými nehnuteľnosťami dobrý rok: “Očakávame, že sa bude luxusnému trhu dariť. Horný koniec spotrebiteľského trhu bude riadený prebiehajúcim ekonomickým oživením, vakcínou posilňujúcou dôveru a silným akciovým trhom.”
Okrem toho, ochota a dokonca nadšenie medzi hlavnými zamestnávateľmi umožniť svojím zamestnancom pracovať z domu dlhodobo, alebo im dopriať väčšiu pracovnú flexibilitu spôsobili, že trendy v bývaní, ktoré mohli skončiť s pandémiou, sa zmenili na hnacie sily meniace celý trh s nehnuteľnosťami.
To znamená, že rok 2021 bude silným rokom pre mestá s dostatkom rodinných domov na trhu, ideálne s veľkým pozemkom. To je prípad miest ako Los Angeles, Sydney a Miami.
Na druhej strane, mestá San Francisco a New York čelia pomalšiemu zotavovaniu, ktorý však závisí od priebehu vakcinácie a opätovnej obnovy cestovania, ktoré vrátia do týchto miest život.
Pozrite sa s nami, čo čaká top svetové trhy s luxusnými nehnuteľnosťami:
Trh luxusných nehnuteľností v Miami
Keďže pandémia spôsobila migráciu zo severovýchodných a západných štátov smerom k Floride, lovci domov obsadili trh s vilami na juhu Floridy v druhej polovici roka 2020. Tento trend by mal definovať aj rok 2021.
V čase, keď bola väčšina z nás odsúdená na pobyt doma, lákala kupcov túžba po väčšom pozemku, väčších domoch a možnosti byť vonku po celý rok, práve na Floridu. Prichádzajúci prekvapivo patrili k zámožnejšej vrstve, ktorá si mohla dovoliť pracovať z domu, alebo presunúť celé svoje podnikanie na Floridu, čo prinieslo zisky trhom s luxusnými nehnuteľnosťami v Miami, Fort Lauderdale a Palm Beach (a ich vnútrozemským susedom).
Svedčia o tom aj milión a viac dolárové domy predané na konci minulého roka v okrese Miami-Dade, ktoré predstavujú oproti predošlému roku nárast o 54%. Neutíchajúci dopyt po luxusných rodinných domoch je ešte citeľnejší mimo Miami. Podľa údajov spoločnosti Douglas Elliman a analytickej firmy Miller Samuel, sa v novembri počet predajov rodinných domov drahších ako 1 milión dolárov oproti predošlému roku takmer strojnásobil.
Beth Butler, regionálna riaditeľka nového oddelenia spoločnosti Compass, je ohľadom vyhliadok na rok 2021 optimistická: “Celý trh na Floride zažíva veľký nárast v dopyte, hlavne po rodinných domoch a veľkých apartmánoch. V oblasti luxusného trhu sa dopyt taktiež zvýšil.”
Podľa Craiga Studnicky, spoluzakladateľa a výkonného riaditeľa realitnej spoločnosti RelatedISG, pravdepodobne zima na severovýchode a silnejúca pandémia na Floridu presunie ešte viac ľudí.
Z tejto situácie by v konečnom dôsledku mohli profitovať aj samotné apartmány. Keďže na južnej Floride už zostalo v ponuke málo rodinných luxusných domov, kupcovia sa s najväčšou pravdepodobnosťou preorientujú na veľké, dobre vybavené apartmány, čo by mohlo pomôcť miamskému trhu, ktorý je presýtený luxusnými apartmánmi.
Opätovné rozbehnutie cestovania do zahraničia a predpokladané oslabenie amerického dolára počas zotavovania globálnej ekonomiky, môžu taktiež prispieť k zvýšenému dopytu po apartmánoch v Miami a Miami Beach v druhej polovici roka 2021, aj vďaka návratu kupcov z Latinskej Ameriky do mesta.
Trh luxusných nehnuteľností v New Yorku
Aj napriek postupujúcemu procesu vakcinácie, mesto New York v roku 2021 neočakáva náhly návrat kupcov, ktorí sa počas pandémie preorientovali na predmestie a vzdialenejšie oblasti. Niektoré segmenty trhu s nehnuteľnosťami však budú odolnejšie ako iné.
Danielle Hale, hlavná ekonómka spoločnosti realtor.com v roku 2021 v porovnaní s rokom 2020 predpovedá pokles predaja v metropolitnej štatistickej oblasti New Yorku o ďalších 3,8%: “Naráža tu do seba kombinácia rôznych faktorov, ktoré nie sú v prospech New Yorku.” (Spoločnosť Mansion Global vlastní spoločnosť Dow Jones; spoločnosť Dow Jones a realtor.com sú majetkom korporácie News Corp.)
V čase prepuknutia pandémie sa trh s luxusnými nehnuteľnosťami v New Yorku ešte len spamätával z daňových zmien na federálnej a štátnej úrovni, ktoré odradili bohatých klientov od nákupu alebo dokonca aj od bývania v meste New York. Potom prišla ďalšia rana v podobe pandémie Covid-19, ktorá spôsobila odchod mnohých bohatých obyvateľov do bezpečnejších častí krajiny, od Floridy po Greenwich v Connecticute. Zatiaľ čo ostatné luxusné trhy pocítili mierne zlepšenie v lete a na jeseň roku 2020, v meste New York len nedávno zaznamenali zvýšený dopyt po domoch v hodnote $4 a viac miliónov.
Podľa Fredericka Warburga Petersa, výkonného riaditeľa spoločnosti Warburg Realty, no aj v prípadoch uskutočnených predajov došlo k zmene preferencií. Oddaní obyvatelia veľkomesta, hľadajúci o čosi viac súkromia, sa začali obzerať po dostupnejších mestských domoch v Brooklyne. Agenti si taktiež všimli rastúcu aktivitu zo strany kupujúcich pri hľadaní zliav na realitnom trhu.
Warburg Peters poukazuje na jeden z nových trendov: “Nikto nechce zdieľať výťah, nikto nechce byť zavretý doma a takmer každý potrebuje vo svojej domácnosti svoj pracovný priestor. Dôsledkom toho pútajú pozornosť apartmány s terasou, balkónom alebo malé miestnosti, z ktorých môžu byť kancelárie a mestské domy.”
Predpokladá sa, že tieto trendy budú pokračovať aj v novom roku, keďže ľudia budú naďalej pracovať, alebo učiť svoje deti z domu.
Podľa Donny Olshan, prezidentky spoločnosti Olshan Realty a autorky týždennej správy o stave luxusného trhu na Manhattane, je jediným a najväčším faktorom, ktorý môže oživiť trh s luxusnými nehnuteľnosťami v meste New York – úspešné očkovanie. Bez neho zostanú zatvorené všetky inštitúcie, ktoré robia život v New Yorku atraktívnym, (preplnené múzeá, divadlá a reštaurácie), alebo sa zmenia na nepoznanie. Efektívnosť predaja nehnuteľností bude naďalej komplikovať nemožnosť osobnej prehliadky ponúkaných nehnuteľností, a z toho vyplývajúca závislosť na virtuálnych obhliadkach.
Aj po návrate života do mesta sa očakáva pretrvanie niektorých trendov. Patrí k nim záujem o domáce pracovne, lepšie vybavené kuchyne a obývačky a väčšiu rozlohu súkromného vonkajšieho priestoru, či menej spoločných vonkajších priestorov. Olshan si dokonca myslí, že môže vzrásť záujem o domy s väčším pôdorysom.
Trh luxusných nehnuteľností v San Franciscu
Podobne ako newyorský trh, aj trh v meste San Francisco zažil odchod záujemcov do zelenších oblastí, buď do neďalekých okresov Marin alebo San Jose, či do vzdialenejších regiónov Monterey a v okolí jazera Tahoe.
Od mája do októbra sa v okrese San Francisco predalo o 34% menej luxusných apartmánov a iba o 6% viac luxusných domov, zatiaľ čo všetky okolité okresy podľa údajov spoločnosti Compass zaznamenali mimoriadny nárast dopytu po luxusných domoch.
Región vo všeobecnosti prosperoval vďaka dominantnému technologickému sektoru, ktorého spoločnosti a zamestnanci prežili pandémiu s minimálnymi finančnými stratami. Silná miestna ekonomika, v kombinácii s očakávaním vakcíny v druhej polovici roka 2021, v San Franciscu podľa údajov spoločnosti realtor.com môže viesť k nárastu aktivity v oblasti predajov.
No skutočné epicentrum predaja luxusných nehnuteľností sa v roku 2021 bude formovať okolo známej Silicon Valley a oblasti East Bay, ktorých luxusné trhy už od jari minulého roka pociťujú zvýšený dopyt zo strany kupcov, ktorí uprednostňujú luxusné vily s väčšími pozemkami. Predaj luxusných nehnuteľností na predmestí okresu Contra Costa medzi májom a októbrom v porovnaní s rovnakým obdobím v roku 2019 vzrástol o 70%.
San Jose-Santa Clara, srdce Silicon Valley, je podľa predpovedí spoločnosti realtor.com na najlepšej ceste stať sa v tomto roku najsilnejším trhom s luxusným bývaním, s predpokladaným nárastom predaja o 11% v priebehu 12 mesiacov oproti roku 2020 a s vytlačením cien nehnuteľností nahor.
Trh luxusných nehnuteľností v Los Angeles
Rozsiahle listnaté pozemky, ktorými je typická oblasť Westside Los Angeles, umožnili mestskému trhu s luxusnými nehnuteľnosťami prekonať pandémiu bez väčších strát a navyše s výhodou pred preľudnenými mestami ako New York alebo San Francisco. Táto skutočnosť bude aj v roku 2021 naďalej podporovať trh a nárast cien.
Zámožní kupci, ktorí opustili Manhattan alebo San Francisco kvoli menej zaľudneným predmestiam, kde si zriadili svoju pracovňu, súkromné telocvične, bazény a zadné dvory, po ktorých tak túžili, sa môžu usadiť v Los Angeles bez toho, aby opustili mesto (alebo aspoň okres). Niektorí uprednostnili útek pred pandémiou do neďalekej komunity Montecito, kým iní odišli za púšťou v okolí mesta Palm Springs. No keďže neexistoval praktický dôvod pre masový odchod z mesta, nebol ohrozený ani trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Los Angeles.
Predaj domov za $2 a viac miliónov v lete a na jeseň raketovo prekonal predaj z roku 2019. V septembri sa napríklad predalo 418 jednotiek a rok predtým iba 259. V novembri, v čase príprav na sviatky a zavedenia zákazu vychádzania, bol podľa údajov spoločnosti Douglas Elliman predaj o čosi vyšší ako v tom istom mesiaci minulého roka.
Treba sa však pripraviť aj na možné komplikácie. Zámožní kupci losangelských domov sa ukázali byť citliví k rýchlo rastúcim cenám v kombinácii so zvýšenými úrokovými sadzbami v rokoch 2018-19, ktoré vedú k postupnému zvyšovaniu hypotekárnych úrokových sadzieb v roku 2021. Taktiež môže byť problémom predpokladané výrazné zvýšenie cien nehnuteľností v novom roku.
Hale, ktorého tím v spoločnosti realtor.com predpovedal celkový nárast cien domov v mestskej časti Los Angeles o 10%, potvrdzuje opodstatnenosť týchto obáv: “Už sme mohli vidieť, že práve tento faktor začal ovplyvňovať psychológiu kupujúcich.”
Mimoriadne nízka ponuka (dokonca aj na trhu s multimiliónovými domami) bude naďalej zvyšovať ceny a konkurenciu, no môže odradiť niektorých kupujúcich, ktorí nebudú schopní nájsť dom podľa ich požiadaviek.
Príjmy losangelského regiónu, ktoré rok 2020 nijako neohrozil, budú pravdepodobne v bezpečí aj v novom roku, a to najmä vďaka scénickým plážam, Malibu a losangelským mestským štvrtiam Pacific Palisades a Brentwood.
Trh luxusných nehnuteľností v Sydney
Mesto Sydney má s Los Angeles veľa spoločného, keďže epicentrum jeho trhu s luxusnými nehnuteľnosťami (mimochodom najdrahších v krajine) sa rozkladá na východnom predmestí.
Pandémia len zvýšila dopyt po veľkých, dobre vybavených nehnuteľnostiach, v nábrežných predmestiach mesta, vrátane snobských oblastí ako Bellevue Hill, Vaucluse a Rose Bay, kde sa podľa údajov spoločnosti CoreLogic v roku 2020 predalo viac domov ako v roku predchádzajúcom.
V roku 2021 sa v tejto oblasti neočakáva žiadna väčšia zmena, najmä keď sa podľa Ken Jacobs, ktorý vedie tím agentov pre luxusný trh v spoločnosti Christie’s International Real Estate so zameraním na Sydney, začne opäť cestovať a spustí sa dopyt medzi cudzincami a Austrálčanmi žijúcimi v zahraničí.
“Na začiatku krízy tu boli pochopiteľné obavy z neistoty“. To podľa Jacobsa ustúpilo nárastu dopytu, ktorý viac ako len vynahradil spomalenie z vlaňajšej jari. “Odvtedy je naším najväčším problémom nedostatok kvalitnej ponuky.”
Obmedzená ponuka a zväčšujúca sa skupina kupujúcich po obnovení cestovania, bude naďalej tlačiť na ceny luxusných nehnuteľností v Sydney.
Jacobs odporúča upriamiť sa na trhy pozdĺž pobrežia New South Wales, keďže dopyt po priestranných, scénických domoch už presiahol hranice východného predmestia Sydney. Júnový predaj $18,6 miliónového domu v meste Newport, v oblasti Northern Beaches, patril v tom roku k top 10 predajom v Austrálii, rovnako ako februárový predaj $24 miliónového domu v meste Palm Beach, oblasti Nového Južného Walesu.
Aj Jacobs považuje nárast v predaji luxusných domov za trvalý trend, a to najmä vďaka viacerým spoločnostiam, ktoré umožňujú prácu z domu: “Jedná sa o zlomový okamih, keď ľudia prehodnocujú svoje životy. Ak viete nájsť niečo, čo vás osloví, ľuďom nezáleží na vzdialenosti, ale na kvalite.”
Trh luxusných nehnuteľností v Dubaji
Rok čo rok predpovedajú analytici trhu s luxusnými realitami v Dubaji pokles cien na absolútne dno, čo by sa v roku 2021 mohlo skutočne naplniť.
Gigant v oblasti finančných služieb – banka Morgan Stanley, poradila investorom staviť na rýchle obnovenie cestovania a návrat turizmu do Dubaja. Začne sa to postupným nárastom zahraničných turistov v meste, ktorý na jeseň dramaticky stúpne. Táto záplava cudzincov, vitálny zdroj dopytu po bývaní v meste, sa už dlhodobo považuje za špongiu, ktorá môže pomôcť pohltiť nápor na výstavbu, ktorý roky zvyšoval ceny v meste.
Korekcia z lepšej časti posledného desaťročia priniesla ceny domov v Dubaji v tomto roku na ich najnižšiu úroveň v rámci desaťročia. Prepad cien dáva kupujúcim jedinečnú príležitosť na kúpu vily alebo luxusného apartmánu za veľmi výhodné ceny, no musia tak urobiť ešte pred obnovením medzinárodného cestovania. Svetová výstava Expo 2021, ktorá bola kvôli pandémii presunutá z minulého roka, by mala do mesta prilákať milióny návštevníkov začiatkom októbra.
Dôsledkom toho sa očakáva výrazný nárast dopytu po luxusnom bývaní, čo by podľa spoločnosti Knight Frank malo viesť k zvýšeniu predaja luxusných domov.
Rýchly nárast dopytu však pravdepodobne nebude stačiť na to, aby v tomto roku podnietil nárast cien luxusných realít. Spoločnosť Knight Frank im dokonca predpovedá pokles o 2%. No na druhej strane tu môžu byť nehnuteľnosti, ktoré vzhľadom na zvýšený dopyt budú stáť viac. Sú to najmä plne vybavené vily v štvrtiach ako Palm Jumeirah, Arabian Ranches a Dubai Hills Estates, kde už ceny podľa údajov spoločnosti Property Monitor začali narastať na mesačnej báze.
Trh luxusných nehnuteľností v Londýne
Londýnsky trh s luxusným bývaním sa s koncom tzv. “stamp duty tax holiday” (vládne opatrenie, ktoré oslobodilo kupujúceho od platenia daní pri kúpe nehnuteľnosti pod 500 000 libier) ukáže byť odolnejší, ako všeobecný realitný trh v krajine, keďže je menej pravdepodobné, aby sa zámožní kupujúci rozhodli pre kúpu nehnuteľnosti na základe ušetrenia 15 000 libier, čo je maximálna daňová úľava.
To je dobré pre mesto, ktoré bolo podľa štúdie spoločnosti Zoopla na ceste ukončiť rok 2020 s 4% medziročným nárastom predajov. Trh s luxusným bývaním s nehnuteľnosťami od £5 miliónov vstúpil do roku na vcelku vysokej nohe, s nárastom v predaji týchto nehnuteľností od septembra do novembra o takmer 10%, a podľa nedávnej správy spoločnosti LonRes prekonal všetky ostatné cenové pásma.
V krajine vzrástol dopyt po vidieckych domoch, tendencia, ktorá často zatieňuje londýnske bývanie. Tom Bill, vedúci britského rezidenčného výskumu spoločnosti Knight Frank, sa vyjadril jednoznačne: “Londýn zažil silný rok. Nie však taký silný ako vidiek,” kde je predaj domov na najlepšej ceste prekonať päťročný priemer, aj napriek jeho osem týždňov trvajúcom paralyzovaní.
Vládne opatrenie s označením “Stamp duty holiday” končí 31. marca a môže ovplyvniť dopyt po luxusných domoch s najnižšou cenou od 1 po 1,5 milióna libier. No väčšia časť ponuky je nad touto cenovou hladinou.
Znovuotvorenie brán mesta zahraničným turistom, ktorí musia momentálne po príchode do krajiny ísť do dlhotrvajúcej karantény, takisto spustí nárast v dopyte po luxusných domoch. Ostáva však ešte zistiť, nakoľko tento dopyt ovplyvní 2% prirážka zahraničnému kupujúcemu, ktorá vstúpi do platnosti od 1.apríla. Zahraničné aktivity by podľa Billa mohli stlmiť aj očakávané posilnenie libry. Celkovo môže byť podľa neho príplatok a posilnená libra pre londýnskych kupujúcich výhodou:“Mohlo by to trochu ubrať z horúčavy na trhu a príplatok by mohol zabrániť prílišnému posilneniu cenovej inflácie, a tak pomôcť trhovej likvidite.”
Zdroj: Fortune, WSJ, FT
