Niektoré svetové trhy s nehnuteľnosťami dnes zaznamenávajú pomerne znepokojivý vývoj. Najväčší štátny investičný fond sveta však tvrdí, že nemá v pláne obmedziť svoje investície do tejto triedy aktív.
V súčasnosti sa neustále zväčšuje priepasť medzi hodnotou, ktorú prisudzujú nehnuteľnostiam skúsení investori do akcií, a reálnou cenou aktív na fyzickom trhu. To môže byť potenciálnym znakom skutočnosti, že by sme sa mali pripraviť na možnú korekciu trhu. Príkladom je spoločnosť Land Securities, ktorá predstavuje najväčší investičný fond v sektore nehnuteľností z Veľkej Británie. Tá sa v súčasnej dobe obchoduje s 36% zľavou z čistej hodnoty aktív.
Karsten Kallevig, generálny riaditeľ investičnej organizácie Norges Bank Real Estate Management, nedávno povedal: „Hlavným problémom súčasného trhu je nevhodné ocenenie jednotlivých nehnuteľností.“
Súvisiace: Prečo sa investori z Číny zaujímajú o Londýn aj napriek Brexitu?
Kallevig má 43 rokov a spravuje kľúčové nehnuteľnosti v hodnote $24 miliárd. Do jeho portfólia patrí väčšina objektov na londýnskej ulici Regent Street, ale tiež nehnuteľnosti na newyorskom Times Square, budovy lemujúce Champs Elysees a stavby v ďalších prestížnych lokalitách. Investičný fond disponuje aktívami v hodnote 1 bilión dolárov, pričom v tomto objeme sú zahrnuté akcie, dlhopisy a nehnuteľnosti. V súčasnosti speje k tomu, že samotné nehnuteľnosti budú čoskoro tvoriť 7% celkového portfólia fondu.
Kallevig uznáva, že v časoch potenciálnych problémov na trhu je opatrnosť na mieste. Napriek tomu však zastáva názor, že situácia nie je až taká vážna, akou bola napríklad v roku 2016. Investičný fond v tých časoch vôbec neinvestoval do nehnuteľností až po dobu šiestich mesiacov, pričom sa snažil zistiť, kde vznikol problém.
Dnes sú však správcovia fondu odhodlaní aj naďalej nakupovať. Kallevig vraví: „Jednoznačne sa nehodlám zrieknuť ďalších akvizícií nových nehnuteľností.“ Fond zaznamenal v priebehu tohto roka investičné výnosy z nehnuteľností v hodnote 5,4%.
Kallevig a jeho oddelenie sa odčlenilo od hlavného portfólia fondu v minulom roku a odvtedy sa v zvýšenej miere zameriava na nákup nehnuteľností. V súčasnosti dokonca rozširuje svoj manažérsky tím. V septembri vymenoval dvoch nových vedúcich investičných manažérov, ktorí dohliadajú na americké a európske trhy.
Stratégia fondu spočíva v zameriavaní sa na približne desať svetových miest. Noví riaditelia informačných technológií zaznamenávajú podobnosti na trhoch v Európe a Spojených štátoch. V rámci nákupu prestížnych nehnuteľností súťažia s vyrovnanou konkurenciou na oboch stranách Atlantiku. Per Loken, ktorý je zodpovedný za americké trhy, v rozhovore uviedol: „Zameriavame sa na relatívne veľké obchody. Na všetkých trhoch, v rámci ktorých obchodujeme, sa stretávame s rovnakým druhom silných hráčov.“
Treba poznamenať, že fond má dostatok priestoru na ďalšie zvyšovanie výdavkov, ale zatiaľ ostáva „opatrný“. Dôvodom je obrovské množstvo hotovosti, ktoré v súčasnosti smeruje do komerčných nehnuteľností s cieľom zabezpečenia vyšších výnosov. 35-ročný Loken vraví: „V posledných rokoch sme boli svedkami toho, že výnosy z nehnuteľností mierne klesli. Rozpätie medzi výnosmi dlhopisov a výnosmi z nehnuteľností však stále vyzerá veľmi atraktívne.“
Fond sa zameriava predovšetkým na investície v najvýznamnejších svetových mestách a základom jeho portfólia sú kancelárske budovy. Okrem nich však úspešne investoval aj do niekoľkých komerčných a logistických objektov. Jedným z najvýznamnejších nájomníkov týchto nehnuteľností je spoločnosť Amazon. Časť nórskeho štátneho investičného fondu, ktorá sa sústreďuje na trh s nehnuteľnosťami, má teda možnosť z bezprostrednej blízkosti sledovať narastajúcu popularitu nakupovania prostredníctvom internetu.
Romain Veber, zodpovedný za európsky trh a sídli v Londýne, vraví: „Predaj produktov prechádza závažnými evolučnými krokmi. Jedná sa o oblasť, ktorej venujeme zvýšenú pozornosť.“ Fond vkladá svoju dôveru do „obchodov, ktoré sa nachádzajú na najpopulárnejších predajných uliciach, sídliacich vo veľkých mestách“. Ako vraví Veber, práve tieto majú „najväčšiu šancu udržať sa na trhu aj v rámci dlhodobého horizontu“.
Súvisiace: 5 dôvodov, prečo najdrahší trh s nehnuteľnosťami ďalej narastá
Investičný fond vlastní veľkú časť nehnuteľností na ulici Regent Street a v londýnskej štvrti Mayfair. Iba niekoľko týždňov po Brexite dokonca kúpil ďalšiu komerčnú a kancelársku budovu na ulici Oxford Street. 39-ročný Veber dodal, že fond tiež vlastní veľké nákupné centrum v meste Sheffield, ktoré sa ukázalo byť „odolnou oblasťou“ voči výkyvom trhu.
Loken vraví: „V mnohých prípadoch sa potvrdzuje, že komerčné a kancelárske nehnuteľnosti sú dvoma triedami aktív, ktoré kráčajú takpovediac ruka v ruke.“
Tento fond sa zameriava na omnoho dlhší časový horizont ako väčšina bežných investorov. Zároveň sa pri financovaní svojej činnosti nemusí spoliehať na nakupovanie nehnuteľností pomocou dlhu. Môže tak investovať v priebehu viacerých ekonomických cyklov a nerobí si ťažkú hlavu ani z politických nepokojov. Nestretol sa s výraznými ťažkosťami v rámci Brexitu a ani po zvolení amerického prezidenta Donalda Trumpa.
Veber vraví: „Ostávame sústredení, ostávame opatrní a snažíme sa využiť každú situáciu.“
Zdroj: Bloomberg, The Wall Street Journal
