V minulosti nebol indický trh s luxusnými nehnuteľnosťami pre obyvateľov Indie veľmi atraktívny. To však nemôžeme povedať v prípade NRI (Non-Resident Indian) – ľudí s indickým občianstvom, ktorí momentálne nežijú v Indii a tiež tam nemajú ani trvalé bydlisko. Vďaka ich väčšej kúpnej sile dosahujú v kúpe nehnuteľností vysoké hodnoty. A to nastalo z rôznych dôvodov.
Po prvé, ak sa rozhodnú vrátiť späť do svojej krajiny, odkiaľ pochádzajú, sľubuje im to vysokú životnú úroveň. A po druhé, ak sa nehnuteľnosť nachádza v budove, ktorá je vychýreným centrom, kde sa stretávajú rôzne významné firmy, na nájomnom môžu celkom slušne zarobiť. Segment nehnuteľností, pre ľudí so stredným príjmom taktiež nebol svedkom takého obrovského množstva nepredaných nehnuteľností a to najmä preto, že developeri za posledných pár rokov vedome obmedzili výstavbu nových budov.
Podľa nedávneho výskumu, celkové množstvo nepredaných luxusných realít sa znížilo (oceňované na rozpätí medzi 15 až 25 miliónmi indických rupií, čo je približne medzi 195 až 325 tisíc eur) zo 48 300 jednotiek dosiahnutých v prvom štvrťroku roku 2018, na 42 650 jednotiek v prvom štvrťroku 2019. Spomedzi miest viedol Bangalúr, ktorý v medziročnom porovnaní zaznamenal významné 49 percentuálne zníženie zásob nepredaných luxusných nehnuteľností. Nasledovala Kalkata s 37% poklesom.
Súvisiace: Milánsky trh s nehnuteľnosťami sa vracia na medzinárodnú úroveň
Avšak nepredané nehnuteľnosti v cenovo dostupnom segmente za tú istú dobu čelili rastu o takmer 3%, keďže do tohto segmentu počas spomínaného obdobia pribudlo maximálne množstvo nových nehnuteľností.
Jeden hlavný znak, ktorý rozlišuje luxusné a ultraluxusné nehnuteľnosti medzi rôznymi mestami je ich cenové rozpätie. Napríklad, nehnuteľnosti ocenené na viac ako 15 miliónov indických rupií sa v Bangalúri považujú za ultraluxusné, zatiaľ čo v Bombaji zaraďujeme do tejto kategórie nehnuteľnosti ocenené na viac ako 40 miliónov indických rupií.
S obnovou indickej ekonomiky a pokračujúcou stavebnou činnosťou v tomto segmente došlo k súčasnému nárastu dopytu po luxusných nehnuteľnostiach, a to jednak zo strany koncových užívateľov, tak aj investorov. Spoločnosť Anarock Research uvádza, že návratnosť investícií do luxusných nehnuteľností je okolo 3% až 5% a do ultraluxusných je to medzi 2% až 3%.
V súčasnosti to nemusí vyzerať až tak výhodne, ale investori, ktorých likvidný majetok presahuje minimálne 5 miliónov dolárov sa napriek tomu zameriavajú na tento segment z troch dôvodov – náklonnosť NRI k životnému štýlu s vysokým štandardom, ďalej potenciál lepších výnosov, keď sa ponuka na trhu nehnuteľností v luxusných oblastiach zníži na minimálne množstvo a skutočnosti, kedy sa ceny väčšiny luxusných nehnuteľností nachádzajú na najnižšej úrovni, pričom developeri navyše ponúkajú lukratívne obchody.
Medzi najviac presvedčivé stimuly pre nerezidentov Indie na investovanie do luxusu a luxusných nehnuteľností patrí:
- vyšší potenciál pre zhodnotenie kapitálu v nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v najlepších oblastiach;
- vyšší a stabilný peňažný tok (prostredníctvom príjmu z prenájmu) nehnuteľností v najlepších oblastiach, oproti cenovo dostupnému bývaniu vo vzdialených oblastiach.
Z nášho prieskumu spotrebiteľského zmýšľania vyplýva aj to, že 28% respondentov spomedzi nerezidentov chce kúpiť luxusné a ultraluxusné nehnuteľnosti vo všetkých mestách. Po reformných zmenách na trhu s nehnuteľnosťami sa večný favorit niektorými nerezidentmi, ktorým je segment luxusu, stal na trhu s nehnuteľnosťami menej zaujímavým. Zatiaľ čo tento segment v posledných dvoch až troch rokoch nebol svedkom veľkých úprav, nebolo to tak rovnako ani počas dlhšieho obdobia. Mnohé luxusné nehnuteľnosti sa aktuálne predávajú za svoje najnižšie ceny. Prieskum tiež ukazuje, že 31% nerezidentov Indie v súčasnosti uprednostňuje investovanie do nehnuteľností v Bangalúri. Bombajský metropolitný región tiež nie je ďaleko – za posledných päť až šesť rokov takisto zaznamenal rozsiahlu novú ponuku luxusných a ultraluxusných nehnuteľností.
Dynamické oceňovanie
Dynamické oceňovanie luxusného bývania sa líši naprieč špičkovými trhmi s rezidenčnými nehnuteľnosťami. Napríklad ceny nehnuteľností v luxusnom a ultraluxusnom segmente v rámci metropolitnej oblasti Bombaja sa na zastavaných plochách pohybujú v rozpätí od 40 000 do 90 000 indických rupií za štvorcovú stopu (0,09 metra štvorcového), zatiaľ čo v regióne najväčšieho mesta Dillí sa pohybujú medzi 12 000 – 20 000 indických rupií. V Bangalúri sa ceny pohybujú medzi 7 500 – 14 000 indických rupií.
Trendy v mestách naznačujú, že priemerné ceny luxusných nehnuteľností zostali v posledných rokoch vo veľkej miere stagnujúce. V tomto segmente nedošlo ani k výraznejšiemu poklesu ani k rastu cien.
Súvisiace: Vietnam je novým horúcim trhom s luxusnými nehnuteľnosťami
Investičné odôvodnenie
Z historického pohľadu, nerezidenti Indie zvyčajne kupovali luxusné nehnuteľnosti z dôvodu pozitívnej návratnosti investícií alebo pre ich vlastné použitie. Po dlhšom období vyčkávania na nedávne reformy v rámci indického realitného trhu je tento trend v súčasnosti jednoznačne priklonený viac na osobné použitie.
Ľudia sa vždy obzerali po atraktívnom zhodnotení kapitálu a luxusné nehnuteľnosti majú tú výhodu, že zabezpečia vyššie zhodnotenie, než cenovo dostupné nehnuteľnosti alebo nehnuteľnosti zo stredného cenového segmentu.
Zdroj: GulfNews
