Miláno už dlho vystupuje v úlohe celosvetovo vyhľadávanej destinácie, ktorá láka nadšencov sveta módy a podnikateľov z finančného sektora. V súčasnosti sa však teší zvýšenému záujmu aj zo strany medzinárodných investorov.
Amy Redfern-Woodsová, ktorá pôsobí v realitnej spoločnosti Knight Frank so zameraním na taliansky trh, vysvetlila, že trh s nehnuteľnosťami v tejto krajine bol síce v biednom stave už od finančnej krízy v roku 2008, ale Miláno sa aktuálne konečne začína zotavovať.
Odborníčka uviedla: „Taliansko zápasilo s veľkými problémami, no zdá sa, že Miláno sa začína vracať do hry. Jeho zotavovanie a opätovné nadobúdanie silnej pozície na trhu bolo o niečo pomalšie najmä v porovnaní s niektorými ďalšími európskymi mestami, ako je napríklad Berlín alebo Frankfurt. V súčasnosti to však vyzerá tak, že Miláno konečne dosiahlo pozitívny bod zlomu na trhu.“
Redfern-Woodsová potvrdila, že Miláno je obchodným a ekonomickým centrom Talianska, rovnako ako centrom módy a dizajnu. Dáva preto dokonalý zmysel, že práve toto mesto sa v krajine zotavuje ako prvé. V časoch neistoty spojenej s Brexitom sa viaceré svetové spoločnosti pozerajú na Miláno ako na destináciu, v ktorej by sa mohli usídliť po odchode Spojeného kráľovstva z EÚ. K návratu kupujúcich na taliansky trh prispieva aj výhodná daňová politika krajiny.
Redfern-Woodsová povedala: „Oslovuje nás čoraz viac zahraničných klientov, ktorí majú záujem dozvedieť sa viac o talianskom trhu a o tom, aké príležitosti sa tu začínajú objavovať. Potenciálni investori sú často Briti, Američania alebo Austrálčania, rovnako ako talianski vysťahovalci, ktorí momentálne žijú a pôsobia v Singapure alebo Hongkongu.“
Súvisiace: Trh s nehnuteľnosťami v Miami narastá vďaka slávnym architektom a zahraničnému kapitálu
Trhu škodí politická nestabilita
Jednou z komplikácií je aktuálna turbulentná situácia na talianskej politickej scéne. Konflikty medzi politickými stranami v krajine a spory týkajúce sa financovania miestnych samospráv sa stali dôvodom neistoty naprieč celým Talianskom. Roberto Magaglio, riaditeľ realitnej kancelárie Engel & Völkers v Miláne, priznal, že tieto faktory by mohli vážne narušiť postupné zotavovanie trhu s nehnuteľnosťami.
Magaglio povedal: „Politická nestabilita by sa mohla nepriaznivo odzrkadliť na trhu s obytnými nehnuteľnosťami, no zatiaľ nie je jasné, čo sa stane v skutočnosti.“
Magaglio tiež dodal, že neistota na trhu vo všeobecnosti vedie k zníženému záujmu o nákup nových nehnuteľností a pomalšie predaje. Zároveň poukázal na to, že podobné spomalenie bolo očividné po talianskych voľbách v máji roku 2018. Táto zmena však mala relatívne krátkodobý charakter, pričom „situácia sa odvtedy zlepšila a v súčasnosti sme opäť schopní prezentovať záujemcom 100 až 120 obytných nehnuteľností týždenne.“
Magaglio ďalej vyzdvihol veľtrh Expo Milano v roku 2015, ktorý do krajiny prilákal návštevníkov z celého sveta a výrazne posilnil trh s nehnuteľnosťami. Voľné nehnuteľnosti na trhu sa odvtedy vypredali a ceny rýchlo vzrástli. Na milánskom veľtrhu, ktorý zdôrazňoval technológie a kulinárske tradície, sa zúčastnilo viac ako 145 krajín z celého sveta. Organizátori podujatia potvrdili, že počas jeho trvania zaznamenali účasť viac než 20 miliónov ľudí.
Magaglio uviedol, že veľtrh zdôraznil veľký potenciál Milána a ďalších talianskych miest, pričom „dopyt odvtedy naberal na intenzite“.
Údaje spoločnosti Engel & Völkers zverejnené koncom februára dokladujú, že dopyt po luxusných nehnuteľnostiach sa v roku 2018 medziročne zvýšil o 5,6%. Ceny obytných nehnuteľností v prestížnej štvrti Quadrilatero dosahovali až hodnotu 17 000 eur za meter štvorcový. V historických štvrtiach Brera, San Babila a Castello-Foro Bonaparte tiež vystúpili na pozoruhodnú úroveň 15 000 eur za meter štvorcový.
Magaglio povedal: „Záujemcovia o kúpu nehnuteľností v Miláne majú niekoľko kľúčových kritérií – vyhliadnutá budova musí byť zrekonštruovaná, v dobrom stave a v prominentnej lokalite.“
Agentúra Engel & Völkers na rok 2019 predpovedá mierny nárast realitných transakcií a očakáva, že ceny nehnuteľností v Miláne sa budú držať na stabilnej úrovni.
Miláno ako investičná príležitosť
Magaglio poznamenal, že trh ešte stále nedosahuje maximálne hodnoty charakteristické pre obdobie pred recesiou a ceny sú momentálne približne o 20% nižšie ako v tom čase. Ceny nájmov sa však v poslednom období postupne navyšujú, vďaka čomu Miláno priťahuje všeobecnú pozornosť.
Odborník uviedol: „Vysoká hodnota mesačného nájomného je motiváciou pre kupujúcich, ktorí vyhľadávajú investičné nehnuteľnosti. Mnohí ľudia si kupujú nehnuteľnosti preto, aby ich mohli poskytovať na prenájom. To zahŕňa aj krátkodobý a sezónny prenájom, ktorý je k dispozícii prostredníctvom služieb ako booking.com alebo Airbnb. Miláno v priebehu posledných niekoľkých rokov zaznamenalo explozívny nárast takéhoto spôsobu investovania do obytných nehnuteľností.“
Redfern-Woodsová tiež potvrdila zvýšený počet záujemcov o investičné reality, ktorí majú v pláne krátkodobo alebo dlhodobo prenajímať svoje nehnuteľnosti. Okrem toho dodala, že negatívna reputácia krátkodobého prenájmu sa postupne stráca, pričom na túto alternatívu sa v súčasnosti obracajú rôzni majitelia nehnuteľností.
Trh s nehnuteľnosťami v Miláne z historického hľadiska predstavoval atraktívnu voľbu predovšetkým pre lokálnych kupujúcich. Ďalšie trhy naprieč Talianskom, vrátane Ríma a Florencie, boli zase poháňané záujmom kupujúcich, ktorí sa snažili získať prístup ku kultúre a obchodným príležitostiam v danom meste. Avšak v Miláne momentálne vzniká nová vlna developerských projektov, čo mení celú túto zaužívanú dynamiku.
Redfern-Woodsová poukázala na „narastajúci dopyt“ po luxusných nehnuteľnostiach najmä v štvrtiach ako Porta Romana, Castello, Pagano, Magenta, Sant‘ambrogio a Brera. Jedná sa o niektoré z historických centier na území Milána, vďaka čomu priťahujú pozornosť developerov nehnuteľností, ktorí majú v pláne budovať tu nové luxusné obytné projekty s vybavením na úrovni špičkových hotelov.
Redfern-Woodsová potvrdila: „Tieto druhy obytných projektov majú v meste k dispozícii dostatočný počet parciel, na ktorých sa môžu realizovať.“ povedala. To zahŕňa viacero budov v Miláne, ktoré sa prestali používať a majú potenciál byť pretransformované na luxusné obytné komplexy.
Magaglio dodal, že hybnou silou dopytu po realizácii nových projektov sú predovšetkým zahraniční kupujúci, ktorí dávajú prednosť novostavbám – úplne alebo aspoň čiastočne zariadeným.
Dopad Brexitu
Za zmienku tiež stojí skutočnosť, že aj pozemná infraštruktúra v Miláne prechádza významnou rekonštrukciou. Vo výstavbe je tiež nová linka metra spájajúca centrum mesta s letiskom Linate, z ktorého premávajú lety do celej Európy – projekt má byť dokončený v roku 2021. V meste okrem toho pôsobí aj väčšie letisko Malpensa, ktoré ponúka priame lety do destinácií po celom svete. To je veľká výhoda pre popredné spoločnosti, z ktorých mnohé majú medzinárodné záujmy a „časovo vyťažených“ manažérov.
Zásadným činiteľom v tomto ohľade je aj Brexit, v dôsledku ktorého sú mnohé spoločnosti nútené zakladať si nové centrály v európskom vnútrozemí. Redfern-Woodsová poznamenala, že viacerí svetoví hráči sa v rámci tejto snahy zameriavajú práve na Miláno.
Realitná agentka uviedla: „Počula som o mnohých spoločnostiach, ktoré zvažujú Miláno ako jednu z alternatív pre budovanie svojich nových sídiel. Čoskoro sa staneme svedkami toho, ako sa do tohto mesta sťahuje veľa uznávaných mien, čo bude mať samozrejme veľmi pozitívny vplyv na miestny trh.“
Ďalším obrovským stimulom je pevná sadzba dane v Taliansku, ktorá vstúpila do platnosti v priebehu roka 2017. Nový zákon tak umožňuje talianskym obyvateľom odvádzať daň z príjmu vo výške 100 000 eur bez ohľadu na konkrétnu výšku ich príjmu. V máji roku 2018 bola zase schválená pevná sadzba dane vo výške 15% pre všetkých talianskych daňových poplatníkov.
Súvisiace:
Vietnam je novým horúcim trhom s luxusnými nehnuteľnosťami
Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Izraeli je na vzostupe
Magaglio poznamenal, že Taliansko má v súčasnosti zavedené mimoriadne atraktívne smernice aj v oblasti dane z dedičstva. Advokátska kancelária Giambrone Law potvrdila, že pozostalí potomkovia či partneri nie sú povinní odvádzať daň na dedené nehnuteľnosti s hodnotou do jedného milióna eur, pričom dedenie nehnuteľností s vyššou hodnotou je spojené s daňou na úrovni 4%. Vyššie sadzby sa uplatňujú napríklad v prípade, keď je dedičom súrodenec alebo iná zúčastnená strana.
Medzinárodná účtovnícka sieť UHY vo svojom prieskume uvádza, že celosvetový priemer dane z dedičstva dosahuje hodnotu približne 7,67%, pričom v mnohých krajinách EÚ sa dokonca pohybuje okolo úrovne 14%.
Redfern-Woodsová vysvetlila, že mnohí klienti sa spočiatku zaujímali iba o povahu zmien v talianskom daňovom zákone. V roku 2018 sa však skutočne objavilo veľa nových kupujúcich a analytička predpovedala, že tento trend sa bude ďalej umocňovať v priebehu najbližších piatich rokov.
Redfern-Woodsová povedala: „Seriózny záujem klientov o nákup luxusných nehnuteľností v poslednom roku a pol zaznamenávame nielen v Miláne, ale rovnako aj v ďalších regiónoch Talianska.“
Zdroj: NYTimes, Bloomberg
