Jednotlivci s nadmerne vysokou hodnotou majetku, ktorí si budú v priebehu roka 2018 hľadať nové luxusné bývanie, majú na výber hneď z niekoľkých atraktívnych možností. Pravdepodobne sa totiž budú zameriavať na miesta s očakávaným rastom cien, vysokými výnosmi z prenájmu a dostatočnými výhodami v rámci každodenného života, medzi ktoré patria možnosti vzdelávania, blízkosť dopravných uzlov a rôzne ďalšie benefity z kúpy konkrétnej nehnuteľnosti.
Európske mestá Dublin, Paríži, Berlín a Lisabon sú opakovane uvádzané ako lokality so silnými trhovými základmi a prostredím s nízkym rizikom. Niekoľko odborníkov a najnovších výskumov hovorí o tom, že predstavujú vhodný cieľ pre investorov, ako aj pre majiteľov nehnuteľností, ktorí majú v pláne založiť si druhý domov.
Yolande Barnesová, riaditeľka svetového výskumu v agentúre Savills, uviedla: „Mnoho miest po celom svete zaznamenalo v posledných rokoch nadmerné zvyšovanie cien nehnuteľností. Súčasným cieľom všetkých potenciálnych kupcov je nájsť miesta s dobrými základmi z hľadiska ponuky a dopytu, ktoré sa zatiaľ nedostali do posledného štádia svojho rastu.“
Michael Valdes, viceprezident pre medzinárodné služby v spoločnosti Sotheby’s International Realty Affiliates dodal, že na daných trhoch je tiež dôležité zvážiť motiváciu zahraničných kupujúcich. Príkladom sú mestá, o ktorých by sme už mohli povedať, že dosiahli vrchol svojho rastu, no napriek tomu si uchovávajú atraktivitu pre isté skupiny investorov. Čínski kupci budú aj naďalej ochotne investovať do austrálskych miest Sydney a Melbourne, zatiaľ čo obchodníci z Blízkeho Východu a Ruska sa budú aj v budúcnosti zameriavať na Londýn. Hlavné mesto Veľkej Británie je totiž „veľmi bezpečným trhom“, v rámci ktorého „sa ekonomická situácia čoskoro napraví“.
Súvisiace: $1 biliónoví investori: „Aktuálne sa z trhu s nehnuteľnosťami neoplatí vystúpiť“
Na druhej strane však treba poznamenať, že nehnuteľnosti mimo prestížneho centra Londýna, vo väčšine čínskych miest vrátane Šanghaja, Pekingu a Hongkongu a v mestách na Blízkom Východe okrem Dubaja, sa zaradili do akejsi neurčitej kategórie. Odborníci potvrdili, že je potrebné počkať na vývoj situácie a rozhodnúť sa na základe nových skutočností. Tieto trhy sú v súčasnosti príliš riskantné a očakáva sa, že v nadchádzajúcom roku zaznamenajú iba malý až žiadny cenový rast.
Najlepšie mestá pre rok 2018
Barnesová poznamenala, že niektoré z miest, ktoré zatiaľ nedosiahli svoj plný rastový potenciál, sa nachádzajú práve na území Európy. Záujem zo strany medzinárodných investorov sa tu doteraz z viacerých dôvodov neprejavil v takej miere, ako v iných častiach sveta. Obzvlášť vyzdvihla mesto Dublin, ktoré sa vyznačuje vysokým potenciálnom pre rok 2018 hneď z niekoľkých dôvodov.
Barnesová povedala: „Dublin je malým trhom, kde však badáme viacero pozitívnych princípov, medzi ktoré patrí napríklad ekonomický rast a zvyšovanie počtu obyvateľov. Rast populácie je dôležitý najmä preto, že je viazaný na rast objemu kapitálu v regióne a zvyšovanie dopytu. Zároveň je faktorom, ktorý chýba mnohým európskym mestám.“
Výnosy z prenájmu nehnuteľností sú v Dubline tiež relatívne vysoké. V luxusnom sektore dosahujú päť až šesť percent, čo naznačuje, že tu existuje dostatok priestoru na rast kapitálu.
Simon Barry, vedúci realizácie nových projektov v realitnej agentúre Harrods Estates v Londýne, vyjadril súhlas s Barnesovej analýzou. Tiež zaradil Dublin na prvú priečku svojho rebríčka miest, ktorým by mali venovať pozornosť záujemcovia o luxusné nehnuteľnosti počas roka 2018.
Barry povedal: „Dublin prešiel od úverovej krízy omnoho väčším vývojom ako ktorékoľvek iné mesto v Európskej únii. Prirodzene, ešte stále má pred sebou dosť dlhú cestu, ak plánuje opätovne dosiahnuť svoj vrchol z roku 2008.“ To znamená, že ceny nehnuteľností v tomto meste budú v blízkej budúcnosti pravdepodobne narastať.
Druhým mestom, o ktorom sa opakovane zmieňujú hráči z trhu s nehnuteľnosťami, je Berlín. Ten sa už po štvrtýkrát umiestnil vo vedení rebríčku „Emerging Trends in Real Estate: Europe“, ktorý pre rok 2018 zverejnili organizácie Urban Land Institute a PricewaterhouseCooper’s. Odborníci navyše očakávajú, že ceny nájmov a kapitálová hodnota nehnuteľností sa v priebehu tohto roka zvýši o 4%. Dublin sa v rámci tohto zoznamu nachádza na siedmej pozícii.
Aj realitná spoločnosť Knight Frank označila Berlín za mesto hodné pozornosti svetových investorov. Hlavné mesto Nemecka sa v rebríčku tejto agentúry dostalo na druhé miesto, pričom sa očakáva, že ceny luxusných nehnuteľností sa tu zvýšia až o 7%. Spoločnosť tiež uvádza, že Berlín je vysoko žiadanou destináciou mnohých svetových kupcov. Dôvodom je nízky vekový priemer populácie, silná ekonomika a narastajúci dopyt po prenájme nehnuteľností.
Anita Gärtnerová, riaditeľka berlínskej pobočky spoločnosti Sotheby’s International Realty v e-maile napísala, že dnešný Berlín sa vyznačuje rýchlym rozvojom v každom sektore, exponenciálnym nárastom obyvateľstva a ekonomikou prekvitajúcou v dôsledku úspešného technologického priemyslu. Berlín podľa nej preto pripomína Londýn zo začiatku tisícročia alebo súčasnú oblasť San Francisco – Bay Area.
Gärtnerová tiež poznamenala, že ceny berlínskych nehnuteľností sa za posledných desať rokov síce zdvojnásobili, no Berlín je aj napriek tomu cenovo porovnateľný s akýmkoľvek iným popredným mestom na svete. Zároveň sa aj v tomto prípade očakáva, že ceny sa budú aj naďalej zvyšovať.
Tretím sľubným trhom je hlavné mesto Portugalska, Lisabon, a s ním spojené oblasti, vrátane západného predmestia nazývaného Cascais a južnej rekreačnej oblasti známej ako Algarve (ktorá je obzvlášť obľúbenou destináciou britských návštevníkov).
Gary Hersham, riaditeľ londýnskej realitnej spoločnosti Beauchamp Estates, uviedol: „Lisabon môžeme v súčasnosti charakterizovať silným trhom s prvotriednymi luxusnými nehnuteľnosťami a daňovými stimulmi pre profesionálov a dôchodcov.“ Ďalej poznamenal, že aj Portugalsko sa aktuálne pýši kvalitou, ktorá kedysi patrila výhradne Španielsku. Okrem toho tu funguje program Golden Visa, v rámci ktorého môžu investori požiadať o portugalské občianstvo v priebehu šiestich rokov po nákupe nehnuteľnosti v cene minimálne 500 000 eur.
Paríž je posledným mestom, ktoré sa objavilo v hľadáčiku viacerých odborníkov na trhu s nehnuteľnosťami. Hlavnému mestu Francúzska patrí vedúca pozícia v rebríčku agentúry Knight Frank, ktorá očakáva, že ceny luxusných obytných nehnuteľností v Paríži by mali v priebehu roka 2018 narásť až o 9%.
Kate Everett-Allenová, vedúca medzinárodného rezidenčného výskumu v spoločnosti Knight Frank, tvrdí, že Paríž ešte stále disponuje relatívne rozumnými cenami, predovšetkým v porovnaní s ostatnými poprednými mestami na svete. Ceny luxusných nehnuteľností sa tu pohybujú okolo hodnoty 18 000 eur za meter štvorcový.
Súvisiace: Prečo sa investori z Číny zaujímajú o Londýn aj napriek Brexitu?
Analýza spoločnosti Knight Frank sa pozitívne zmieňuje najmä o štýlových štvrtiach s číslami 6 a 7 a považuje ich za oblasti, ktoré by mali investori určite dobre zvážiť. Raphael Sonigo, riaditeľ parížskej pobočky realitnej kancelárie Sotheby’s International Realty, však poznamenal, že ideálnou investičnou príležitosťou je oblasť známa ako „Triangle d’Or“. Vyzdvihol najmä „územie 16. štvrti, okolo parku Trocadéro, v blízkosti Eiffelovej veže“, kde si kupujúci môžu vybrať byt s výhľadom, ktorý si budú ceniť francúzski aj zahraniční investori a bude veľmi ľahké opätovne ho predať v budúcnosti.
Ďalšie vhodné mestá
Barnesová vysvetlila, že pri hľadaní miest s rastovým potenciálom sa čoraz viac spolieha na vysoké výnosy z prenájmu, ktoré naznačujú, že v danom meste existuje možnosť budúceho rastu kapitálu. Povedala: „Tieto výnosy sú takisto vhodným činiteľom, o ktorý sa môžeme oprieť pri porovnávaní miest po celom svete prostredníctvom rôznych mien a cenových kategórií.“
Barnesová tak na základe svojej filozofie zaradila do zoznamu aj mestá ako Dubaj, Amsterdam, Austin v Texase a Kapské Mesto v Južnej Afrike. V týchto mestách môžu dobrodružní kupujúci získať výnosy z prenájmu až o hodnote 8-11%, ale trh tu zahŕňa o niečo vyššie riziko.
Mnohí experti analyzovali okrem výnosov z prenájmu aj faktory spojené s kvalitou života. V tomto smere je jasným favoritom Švajčiarsko. Zahraniční investori sa však môžu stretnúť so zásadnými problémami pri nákupe nehnuteľností v tejto krajine.
Za zmienku tiež stojí mesto Sydney, ktoré vykazuje rast najmä v podnikateľskej štvrti mestského centra, za čo vďačí investorom z pevninskej Číny. Agentúra Knight Frank očakáva, že ceny luxusných nehnuteľností sa tu v roku 2018 zvýšia o 7%. Sydney sa zároveň umiestnila na prvej priečke zoznamu „Emerging Markets Asia Pacific“, ktorý predpovedá, že nárast nájmov v meste dosiahne v tomto roku hodnotu 6,6%.
Gary Hersham nakoniec poznamenal, že ak chcete využiť slabú britskú libru, mali by ste investovať do nehnuteľností v prestížnych londýnskych štvrtiach ako Kensington, Knightsbridge, Mayfair a Belgravia. Akonáhle sa totiž vyrieši otázka Brexitu, tieto lokality sa „určite znovu odrazia od dna
Mestá, ktorým sa radšej vyhnite, alebo ešte počkajte
Zoznam miest, ktorým sa treba vyhnúť, alebo si počkať na vyriešenie súčasnej situácie, je zameraný na vyhýbanie sa riziku.
Simon Barry povedal: „Svetová finančná kríza odznela už pred desiatimi rokmi. Veľa regiónov, o ktorých sme si mysleli, že sa ukážu byť vhodnými kandidátmi pre investície, sú v súčasnosti vystavené veľkému politickému riziku. Patrí medzi ne Južná Afrika, Istanbul, Malajzia a Španielsko.
V dôsledku toho sú viaceré mestá v mnohých krajinách považované za príliš riskantné. Ideálnym príkladom sú mestá na Blízkom Východe ako Dauha, Katar, Abú Zabí a mestá v Saudskej Arábii.
Odborníci sa tiež zhodujú na tom, že je najlepšie vyhnúť sa veľkým čínskym mestám, vrátane Šanghaja, Pekingu a Hongkongu.
Súvisiace: Ako bude vyzerať svetový trh s nehnuteľnosťami v nasledujúci 10 rokoch?
Barnesová vysvetlila: „Všetky z nich zaznamenali v poslednej dobe výrazný nárast a výnosy sú aktuálne na nízkej úrovni. Výnosy v Hongkongu sa pohybujú iba okolo 1,5%. To znamená, že k ďalšiemu nárastu kapitálu nedôjde, kým sa nezačnú znovu navyšovať nájmy.“ Pre zahraničných investorov je navyše pomerne náročné kupovať nehnuteľnosti v tejto krajine.
Zatiaľ, čo niekoľko odborníkov považuje Londýn a New York za vhodné miesta na nákup kvôli neustálemu dopytu zo strany ľudí s nadmerne vysokou hodnotou majetku, Barnesová s tým nesúhlasí. Varovala, že kupujúci nemusia zaznamenať požadovaný nárast nájmov a následných výnosov, pretože tieto trhy sú „už v súčasnosti na vysokej úrovni“.
Napriek tomu dodala, že aj na trhu, ktorý je v podstate statický alebo mierne klesajúci, existujú štvrte alebo individuálne nehnuteľnosti, ktoré môžu prekonať výnosy objektov z omnoho úspešnejších miest. Stačí, keď budete sledovať vývoj dopytu a vyvarovať sa kúpe nehnuteľností v neperspektívnych častiach týchto miest.
Zdroj: Fortune, Global Influence, Knight Frank
