Prečo sa investori z Číny zaujímajú o Londýn aj napriek Brexitu?

Londýn zažíva príliv investícií do komerčných nehnuteľností.

Realitná a poradenská agentúra CBRE, ktorý sa zaoberá projektmi na trhu s komerčnými nehnuteľnosťami uvádza, že celkové investície smerujúce do tohto sektoru v meste Londýn v júni tohto roku, dosiahli hodnotu £12,03 miliardy ($15,75 miliardy). To predstavuje medziročné zvýšenie až o 24%.

K aktuálnym údajom prispel predovšetkým predaj mrakodrapu s názvom 20 Fenchurch Street (známy tiež ako „Walkie Talkie“), ktorý odkúpila hongkonská spoločnosť Infinitus Property Group.

Súvisiace: Dopyt na svetovom trhu s luxusnými nehnuteľnosťami čoskoro prekoná ponuku

Uvedené údaje však odzrkadľujú všeobecný trend narastajúcich investícií, za ktoré sú zodpovední najmä investori z Hongkongu a vnútrozemnej Číny. Investície pochádzajúce z tohto regiónu predstavovali v roku 2012 iba 3,4% celkových investícií, ktoré do hlavného mesta Veľkej Británie smerovali. Od začiatku tohto roka sa však podiel regiónu na celkových investíciách zvýšil až na úctyhodných 32%. Tento vývoj je zobrazený na nižšie uvedenom grafe.

Slabá libra po Brexite

Po uskutočnení referenda o vystúpení z Európskej únie sa výrazne prepadla hodnota britskej libry. Záujemcovia o komerčné nehnuteľnosti, ktorí pri obchodovaní využívajú americký dolár, môžu nakupovať za ceny až o 20% nižšie ako pred referendom.

James Beckham, predstaviteľ realitnej agentúry Cushman & Wakefield, tvrdí: „Úpadok hodnoty britskej libry bol jedným z významných faktorov, ktoré podnietili nárast investícií do realitného trhu Londýna.“ Táto spoločnosť bola konzultantom pri predaji budov 20 Fenchurch Street a Leadenhall Building (známa pod prezývkou „Cheesegrater“). Beckham ďalej vraví, že v dôsledku oslabenej libry a historických vzťahov medzi Hongkongom a Veľkou Britániou sa Londýn stáva čoraz atraktívnejšou destináciou pre zahraničných investorov.

Dodáva: „Medzi Hongkongom a Veľkou Britániou existuje veľmi silné prepojenie. Na jednej strane je to spôsobené historickými vzťahmi, no k pozitívnemu charakteru situácie prispieva aj britský právny systém, transparentnosť a likvidita trhu. Práve toto sú činitele, ktoré zohrávajú veľkú úlohu pri rozhodovaní medzinárodných investorov. Je veľmi pravdepodobné, že investor z Hongkongu sa zameria predovšetkým na stabilnú krajinu, s ktorej právnym systémom je dobre oboznámený a stretáva sa s ním počas celej svojej kariéry. Na základe takéhoto zmýšľania mu ostanú na výber mestá ako Sydney, Londýn a Vancouver. Londýn má zo všetkých týchto možností najvyššiu populáciu, ktorá dnes dosahuje hodnotu 8,6 milióna obyvateľov. Aj napriek nepriaznivým dopadom Brexitu si hlavné mesto Veľkej Británie zachováva povahu svetovej metropoly.“

Politické nepokoje v Číne

Čínska vláda v tomto roku oznámila, že sa bude zameriavať na obmedzenie kapitálu smerujúceho na zahraničné trhy. To znamená, že možnosti čínskych investorov budú čoskoro výrazne zredukované. Realitná spoločnosť Knight Frank však tvrdí, že 92% investícií prichádza na londýnsky trh z Hongkongu a iba za 8% investícií zodpovedajú spoločnosti z vnútrozemnej Číny. To znamená, že opatrenia čínskej vlády pravdepodobne nebudú mať dramatický dopad na vývoj investícií na trhu v Londýne.

Hongkong si v súčasnosti od čínskej vlády zachováva jednoznačnú nezávislosť, čo značí, že odliv kapitálu z tejto oblasti nebol výrazne narušený. Práve naopak. Obavy zo zasahovania čínskej vlády do politických záležitostí Hongkongu môžu spôsobiť, že investori z tejto krajiny sa budú vo zvýšenej miere zaujímať o Londýn. Budú sa tak snažiť efektívne diverzifikovať svoje aktíva.

Beckham uvádza: „Je náročné posúdiť, aké závažné sú obavy Hongkongu zo súčasnej politickej situácie v Číne. Môžeme však takmer s istotou usúdiť, že pretrvávajúce zásahy zo strany čínskej vlády povedú k narastajúcej aktivite hongkonských investorov na zahraničných trhoch.“ Ďalej vysvetľuje, že upriamenie sa ázijských investorov na Európu korešponduje zo všeobecným trendom, v rámci ktorého sa bohatí jedinci z tejto oblasti snažia diverzifikovať svoj majetok. Agentúra CBRE tiež dokladuje, že investície do budov ako „Walkie Talkie“ a „Cheesegrater“ im navyše poskytujú omnoho vyššie výnosy, ktoré v súčasnosti dosahujú hodnotu približne 3,4%. Pre porovnanie, investície do podobných nehnuteľností v Hongkongu zodpovedajú za výnosy vo výške iba približne 1%.

Beckham dodáva: „Taktiež sme svedkami všeobecnej globalizácie investičných portfólií zo strany bohatých podnikateľov z Hongkongu. Tí si uvedomili, že okrem vlastnenia nehnuteľností na domácej pôde by ich podnikaniu prospela diverzifikácia aktív a rozhodli sa vkročiť na európsky trh. To znamená, že súčasná situácia je poháňaná dvoma motormi. Vnútorným, ktorý tlačí investorov preč z domáceho trhu a vonkajším, ktorý ich ťahá do Veľkej Británie.“

Bezpečné investície

Ben Habib, generálny riaditeľ majetkového fondu s názvom First Property, nedávno zriadil nový investičný fond, prostredníctvom ktorého má v úmysle zamerať sa na komerčné nehnuteľnosti vo Veľkej Británii. Poznamenal však, že do Londýna nebude investovať, pretože v iných častiach krajiny má možnosť získať výnosy až na úrovni 7% či 8%. Tvrdí, že zahraničné investície smerujú do Londýna iba kvôli tomu, že toto mesto je v rámci investovania považované za akési „bezpečné miesto“. V skutočnosti údajne vôbec neodrážajú výnosy, ktoré ponúka.

Habib vraví: „Tak ako v minulosti, aj dnes sú hodnoty nehnuteľností v Londýne pomerne vysoké. Výsledná výnosnosť investícií je preto relatívne nízka. Nákup nehnuteľností v tomto meste je tak poháňaný skôr ich kapitálovou hodnotou ako výnosmi. Londýn je pre rôznych investorov atraktívnym z rôznych dôvodov. Vo všeobecnosti je však bezpečným miestom pre kapitál. Prichádzajú sem mnohí medzinárodní investori, ktorých láka stabilita a politická rovnováha Veľkej Británie. Väčšina z nich si rada priplatí za to, že môže vložiť svoje peniaze do bezpečnej investície.“

Dlhodobý nájom – poistka proti Brexitu?

Budovy ako „Walkie Talkie“ či „Cheesegrater“ predstavujú samotný vrchol trhu s komerčnými nehnuteľnosťami v Londýne. Kapacita oboch je takmer do bodky vyčerpaná v dôsledku dlhodobých prenájmov priestorov. 100% kapacity budovy „Walkie Talkie“ si prenajímajú klienti, ktorí uzatvorili nájomné zmluvy s priemernou dobou platnosti 13 rokov. Čo sa týka budovy „Cheesegrater“, celých 100% priestorov je prenajatých na najbližších 10 rokov.

Súvisiace: Írsky vidiek sa vďaka Brexitu teší nevídanej popularite

Beckham vysvetľuje, že táto skutočnosť predstavuje istú poistku proti krátkodobej volatilite trhu, ktorá nastane dôsledkom vyhrotenia situácie spojenej s Brexitom. Vraví: „Pre investorov je dôležitým faktorom, že tieto budovy budú plne vyťažené ešte počas dlhého obdobia, po odznení akýchkoľvek dopadov Brexitu. To znamená, že z tohto pohľadu sú skutočne bezpečnými aktívami.“

Dlhodobé vyhliadky

Na londýnskom trhu s nehnuteľnosťami sú aktívni viacerí poprední investori z Hongkongu, ktorí už v súčasnosti vlastnia vysoko cenené majetky, nachádzajúce sa v hlavnom meste Veľkej Británie. Beckham tvrdí, že medzi nich patria aj spoločnosti ako CC Land a Nen Fung Group, ktoré sa snažia ešte viac zvýšiť svoje zapojenie do tohto trhu.

Habib zo spoločnosti First Property vyhlásil, že trh v Londýne si nepochybne zachová svoju atraktivitu aj po Brexite: „Londýn priťahuje veľké objemy kapitálu, pretože ponúka možnosti bezpečných investícií. Investori sa mu neobrátia chrbtom ani po Brexite. Okrem toho, že získavajú prostredníctvom Londýna prístup k európskemu trhu, každý z nich má aj svoje vlastné špecifické dôvody.“

Chris Brett, riaditeľ oddelenia pre medzinárodné kapitálové trhy v spoločnosti CBRE, vraví, že investície do londýnskeho trhu si zachovajú silný charakter aj v rámci krátkodobého horizontu. Tvrdí: „Londýn je svetovým finančným centrom a aj naďalej bude jedným z najväčších trhov s nehnuteľnosťami na svete. To nedokáže podkopať žiadna krátkodobá politická neistota. Pre investorov, ktorí plánujú diverzifikáciu svojho majetku, je skrátka tou najsamozrejmejšou voľbou.“

Zdroj: TheEconomist, BBC