Nehnuteľnosti sú považované za bezpečné investície či ich už vlastníte, kupujete a predávate, alebo prenajímate. Ak máte peniaze, môžete rozšíriť svoje portfólio na trhu luxusných nehnuteľností. Predtým, ako do toho skočíte, je hneď niekoľko možností, ako investovať do luxusných nehnuteľností.
Kľúčové pojmy:
- nehnuteľnosti sa nepovažujú za luxus len preto, že sú drahé. Musia byť aj jedinečné, exkluzívne a považované za mimoriadne
- nákupcovia vyššej triedy požadujú prístup k luxusným činnostiam, akými sú nakupovanie, stolovanie a umenie, ako aj blízka dostupnosť iných luxusných domov
- investori luxusných nehnuteľností si môžu postaviť sídlo, investovať na medzinárodnej úrovni, kúpiť si luxusné bývanie, kúpiť nadštandardnú dovolenkovú nehnuteľnosť alebo stavať od základov.
Ceny luxusných nehnuteľností boli veľmi vysoké a prudko stúpali. Názorný príklad: V roku 2019 bol najdrahším predajom nehnuteľnosti strešný apartmán na Manhattane, ktorý sa podľa údajov spoločnosti Miller Samuel predal za 240 miliónov dolárov. To je o 166 miliónov dolárov viac ako rok predtým, pri najdrahšom predaji v New Yorku.
S bohatstvom tých najbohatších na svete vyzeral byť potenciálny trh s luxusnými nehnuteľnosťami väčší ako kedykoľvek predtým. Lenže potom nastala pandémia koronavírusu a s vyhliadkami cien nehnuteľností a nehnuteľnosťami ako takými to bolo neisté. Pre ľudí s hotovosťou sú k dispozícií výhodnejšie ceny. Či už sa zaujímate o investovanie v súčasnosti alebo chcete investovať v budúcnosti, ponúkame vám kľúčové zásady investovania do luxusných nehnuteľností, ktoré sú založené na raste trhu ešte pred pandémiou.
Čo je luxusná nehnuteľnosť
Pred investovaním je dôležité pochopiť vlastnosti, ktoré charakterizujú luxusné nehnuteľnosti. Vysoká cena nezaradˇuje nehnuteľnosť do tejto kategórie. Randy Char, vedúci prevádzky spoločnosti One Queensride Place, ktorá zastrešuje luxusnú výškovú budovu v Las Vegas, poznamenal: „Musí to byť jedinečné a mimoriadne, najmä v pozitívnom a žiadúcom zmysle“, … „Bohatí ľudia si priplatia za niečo, čo považujú za nadštandard“.
Nákupcovia vyššej triedy chcú miesta s prístupom k luxusným činnostiam ako nakupovanie, stravovanie a umenie. Výherná adresa, ako je napríklad Park Avenue v New Yorku, bývaniu dodáva hodnotu. Mnoho luxusných kupujúcich vyhľadáva prírodné krásy nábrežia či výhľad na rieku, oceán, alebo jazero. Iní zas chcú výhľad na krajinu a hory.
Nákupcovia vyššej triedy požadujú viacero rovnakých kvalít ako iní kupujúci, ale vo väčšom rozsahu. Hľadajú bezpečnosť a súkromie, niekedy až samotu. Potrpia si na krásu zvonku aj zvnútra, môžu si dovoliť bývanie s nadštandardnou architektúrou, dizajnom a veľkú pozornosť venujú detailom a honosným povrchovým úpravám.
Taktiež chcú to najlepšie z najlepšieho: kuchyňu šéfkuchára, luxusný bazén, veľký priestor a vonkajší obytný priestor, nehovoriac o domácej automatizácii, detektore pohybu, výťahoch pre automobily a vinných pivniciach s regulovanou teplotou. Mnohí chcú taktiež priestor, ale jednoznačne nepotrebujete obrovský dom, aby ste mohli žiť v luxuse.
Mark Fitzpatrick, generálny riaditeľ spoločnosti RUHM Destination Marketing, ktorá zastrešuje marketingové služby pre luxusné nehnuteľnosti, poznamenal: „Pri výbere luxusného domu je veľmi dôležité myslieť na aspekty nehnuteľnosti, ktoré nemožno zmeniť“, … „Nemôžete zmeniť dráhu Slnka, polohu oceánu či skutočnosť, že nad vašou hlavou existuje letová dráha pre veľké lietadlá. Škaredé tapety sú oveľa menej dôležité ako počasie.“
Koľko stojí luxusná nehnuteľnosť?
Na trhu, kde sú ceny celkovo nižšie, by vám stačilo len pol milióna na to, aby ste vlastnili kúsok luxusnej nehnuteľnosti. Pri kúpe luxusnej nehnuteľnosti vo väčších mestách budete potrebovať najmenej 1 milión dolárov a vstupná cena rastie tam, kde sú životné náklady vyššie. Podľa aukčnej spoločnosti Christie´s, za luxusnú nehnuteľnosť zaplatíte 3 milióny dolárov v San Franciscu, 5 miliónov dolárov v Los Angeles a 7 miliónov dolárov v New Yorku.
Nákupcovia luxusu často platia v hotovosti, ale hypotéka typu “jumbo” je ďalšou možnosťou. Ak financujete nákup, budete potrebovať vysokú zálohu, výborné úverové skóre, doklad o príjme a majetku, ako aj veľkú finančnú rezervu.
Ako investovať do luxusných nehnuteľnosti?
Ak chcete investovať do luxusných nehnuteľností, je niekoľko spôsobov, ako na to. Či už ju kupujete pre seba, prenajímate ju alebo či ju kúpite, zrekonštruujete a predáte, máte na výber z niekoľkých možností:
- kúpa, rekonštrukcia a predaj nehnuteľností
- investovanie do luxusných nehnuteľností v zahraničí
- kúpa luxusného bytu
- kúpa špičkového dovolenkového prenájmu
- dokončenie stavby na mieru
Tu je podrobnejší pohľad na jednotlivé možnosti:
Kúpa, rekonštrukcia a predaj rezidencie
Prestavba existujúcich luxusných nehnuteľností a ich predaj so ziskom je vynikajúcou investíciou. Je to jednoduchšie a rýchlejšie ako postaviť nový dom. Ale stále ste limitovaní majetkom v inventári, ktorý musíte zladiť s jej architektúrou, stavom a štýlom.
Nevýhodou je, že keďže sú luxusné domy pripravené k nasťahovaniu, musíte konkurovať s ostatnými kupcami, ktorí by mohli ponúknuť viac. Samozrejme, konkurencia na trhu s luxusom je oveľa nižšia, pretože je menej ľudí, ktorí si môžu dovoliť nadštandardné projekty a ešte menej ľudí, ktorí majú rozasiahle skúsenosti v tejto oblasti na vysokej úrovni.
Investovanie do luxusných nehnuteľností v zahraničí
Investovanie do luxusných nehnuteľností v zahraničí môže mať výhody, ktoré doma nenájdete. Napríklad na ostrovoch Turks a Caicos, malom britskom území v tropickom Atlantickom oceáne, sa neplatia ročné dane z majetku, ani dane z kapitálových výnosov z prevedeného majetku. Vlastníctvo majetku je chránené katastrom nehnuteľností a oficiálnou menou je americký dolár. Takže výmenný kurz nie je faktorom pri dokončení nákupu, alebo budúcej hodnoty vašej nehnuteľnosti.
Nie je jasné, ako by to mohla pandémia zmeniť, ale tieto ostrovy boli dobrým miestom na investovanie, pretože ceny pozemkov sa za posledných desať rokov výrazne zvýšili. Podľa Blaira Macphersona, spoluvlastníka a sprostredkovateľa spoločnosti RE/MAX Real Estate Groups, ceny luxusných realít v oblasti Turks a Caicos, vďaka rýchlo sa rozvíjajúcemu cestovnému ruchu a rozvoju, mali čeliť nárastu investícií. To bolo však ešte predtým, kým sa začala šíriť epidémia koronavírusu. Ďalší spôsob investovania je taký, že ich budete prenajímať, kým budete preč a necháte správcovskú spoločnosť vybaviť ostatné podrobnosti.
Investovanie v zahraničí môže spôsobiť isté ťažkosti. Fitzpatrick z RUHM uviedol:„Musíme si uvedomiť, že zvyšok sveta nefunguje tak, ako my v Spojených štátoch“ … „Nechcete si kúpiť nehnuteľnosť v inej krajine, aby ste zistili, že vám ju štát môže vziať“.
Fitzpatrick dodal: „Preto využite služby právnika v oblasti nehnuteľností a ďalších odborníkov, ktorí vám pomôžu.“
Kúpa luxusného bytu
Lydia Sussek z Manhattanskej firmy s kompletnými službami v oblasti nehnuteľností – Corcoran, poznamenala: „Či už si kupujete luxusný byt pre seba alebo ho dávate do prenájmu, dobrou voľbou je investovať do nehnuteľnosti nachádzajúcej sa vo veľkej luxusnej budove s vybavením a s prístupom k doprave,“ … “Ako vždy, na lokalite záleží. Kúpa dobre vyzerajúcej luxusnej budovy so zlým prístupom k doprave, je zlá investícia.“
Služby a vlastnosti, ktoré budova ponúka môžu vašu investíciu zmariť. Nemáte vrátnika na plný úväzok? Fajn, ale čo iné ešte ponúka vaša domácnosť? Výhľady, vysoké stropy, terasy, všetky tieto vlastnosti pomáhajú odlíšiť váš domov od ostatných apartmánov s rovnakým štýlom a vedú tak k vyššej predajnej cene, keď sa rozhodnete odsťahovať.
Ďalej uviedla: „Majte na pamäti, že keď kupujete luxusnú nehnuteľnosť, kupujete si životný štýl. Súkromné strešné terasy, bazény, spoločné priestory s fitnescentrami a upratovacie alebo hotelové služby odlišujú jednotlivé luxusné nehnuteľnosti“, … „Aj keď sú v okolí domácnosti, ktorú si kupujete, postavené ďalšie nové byty, tieto typy nehnuteľností držia svoju hodnotu“
Dokončenie bývania na zákazku
Stavba domu na mieru vám môže pekne zarobiť, no trvá to dlhší čas. Najlepší spôsob ako zarobiť čo najviac finančných prostriedkov na vlastnom dome, je mať v ňom tú najlepšiu výbavu a štýl.
Ak si nestaviate dom pre seba, buďte opatrní, ako ho prispôsobíte. Budete chcieť zvoliť takú dispozíciu, vybavenie a povrchové úpravy, ktoré by oslovili klientov na trhu s luxusom a aby ste maximalizovali svoju šancu na predaj za čo najviac peňazí. Uistite sa, aby bol dom funkčne vybavený, aby milo privítal a mal tie vlastnosti zabezpečenia a ochrany súkromia, ktoré si nároční klienti vyžadujú. Existuje však tenká hranica medzi budovaním príťažlivosti a tvorením jedinečnosti, po ktorej túžia kupujúci luxusu.
Char poznamenal: „Keď je niečo potrebné, tak je to žiadúce a je po tom dopyt. Vtedy vidíte, že ceny idú nahor“, … „Ak sa pozriete na fľašu 82 Lafitte Rothschild, cenové zhodnotenie exponenciálne rastie oproti ročníku, ktorý je z dôvodu ponuky a dopytu menej kvalitný. Takisto je to aj s luxusnými nehnuteľnosťami. Čím exkluzívnejší a náročnejší na hľadanie, tým viac je dom hodný investovania“.
Vyberte si luxusnú relaxačnú nehnuteľnosť
Fitzpatrick poznamenal: „Luxusný dovolenkový prenájom poskytuje množstvo výhod vrátane zhodnotenia majetku, daňových odpočtov, príležitosti na vytváranie obchodných partnerstiev a čo je najdôležitejšie, osobný pôžitok.” Kľúčový je výber lokality s typicky silným trhom, ako je napríklad lyžiarske stredisko, Havaj alebo tropický ostrov.
Fitzpatrick dodal: „Sú vynikajúcimi pre sezónne príjmy a počas pozitívneho vývoja na finančných trhoch dosahujú výborné výsledky“, … „Avšak počas recesie môžu utrpieť viac ako nehnuteľnosti v blízkosti veľkých miest“.
Na druhej strane, klesajúce trhy sú najvhodnejšie na nákup, pokiaľ máte hotovosť.
V správe spoločnosti Christie´s z roku 2019, uviedli: “Trh s luxusným bývaním reálne zaznamenal najsilnejší odraz od krachu bývania v roku 2008 vo veľkých mestách, pričom rezortné oblasti ho nasledovali.” Táto správa predchádzala súčasnej pandémii a nie je jasné, aké následky bude mať koronavírus na trhy v rekreačných oblastiach, alebo kdekoľvek inde.
Fitzpatrick ďalej uviedol: „Okrem výberu správneho mesta by investori mali zvážiť kúpu nehnuteľnosti, ktorá bude atraktívna najmä pre rodiny tráviace veľa času na dovolenkách“, … „Povedie to k zvýšeniu obsadenosti a návratnosti investícií“.
Bruce Tobias, ktorý bol 22-krát ocenený za najlepšieho realitného makléra kancelárie RE/MAX Sedona v Arizone, poznamenal, že „významné turistické destinácie sú rozumnou voľbou a investori by mali hľadať nehnuteľnosti s potenciálom dlhodobých ziskov“.
Kvalitné hypotéky pre luxusné nehnuteľnosti
Zatiaľ čo väčšina kupujúcich luxusných nehnuteľností sa rozhodne kúpiť nehnuteľnosť za hotovosť, niektorí využijú tzv. kvalitné pôžičky s vysokým kreditným skóre. Tieto tzv. jumbo pôžičky, (nazývané aj Jumbo hypotéky) sú pôžičky v sumách vyšších ako je limit stanovený Federálnou agentúrou pre financovanie bývania (FHA).
Zvyčajne je táto suma vyššia ako 510 000 dolárov. Niekedy je dokonca ešte viac a to najmä v krajinách s drahšími nehnuteľnosťami.
Typy na investovanie do luxusných nehnuteľností
Ak investovanie do luxusných nehnuteľnosti pre vás znie ako dobrý nápad, existuje niekoľko vecí, na ktoré by ste mali pamätať skôr, než začnete:
- určite si svoje ciele: cieľom investovania do akejkoľvek nehnuteľnosti je dosiahnuť návratnosť vašej investície. Ak si vyberiete luxusné nehnuteľnosti, zvážte výsledok, ktorý chcete dosiahnuť. Ak plánujete rýchly zisk, môžete sa zamerať na kúpu, rekonštrukciu a predaj. Ak chcete dlhodobý príjem, zvážte kúpu luxusného bytového domu
- zistite si financovanie: aj keď máte k dispozícií hotovosť, nie vždy je to najlepší spôsob. Napríklad, pôžička na kúpu nehnuteľnosti môže byť vhodná na financovanie kúpy, rekonštrukcie a predaja, ktorý plánujete zrealizovať do niekoľkých mesiacov
- vyberte si správny trh: ak investujete do sedemcifernej nehnuteľnosti, uistite sa, že trh vaše rozhodnutie podporí. Pozrite si trh práce, životné náklady, priemerné príjmy domácnosti a hospodárske vyhliadky oblasti. Ak pôjde o prenájom, zvážte celoročnú a sezónnu prepravu.
Investovanie do luxusných nehnuteľností môže byť z dôvodu svojej hmatateľnej podstaty vzrušujúcejšie, než investovanie do cenných papierov. Existuje mnoho spôsobov ako na to, od výstavby vlastného domu, cez kúpu, rekonštrukciu a predaj, až po kúpu dovolenkovej nehnuteľnosti. Môžete si užiť svoj luxusný dom ako rezident, rekreant alebo prenajímateľ, alebo môžete postaviť luxusné domy pre ostatných.
Predtým ako investujete, uistite sa, že rozumiete vlastnostiam, ktoré tvoria trvalú hodnotu v tejto triede aktív, aby ste získali čo najlepšiu návratnosť svojej investície. A samozrejme – pokiaľ si nekupujete vlastné bývanie, uistite sa, že pre váš majetok bude existovať trh kupujúcich alebo nájomcov.
Zdroj: Bloomberg, WSJ
