Populárnym mestom Miami začiatkom decembra roku 2018 otriasol prestížny veľtrh Art Basel. To však nie je jediným dôvodom skutočnosti, že na toto mesto sa upierajú oči celého sveta. V priebehu posledných desiatich rokov tu totiž došlo k realizácii niekoľkých mimoriadne luxusných developerských projektov, za ktorými stáli najznámejšie mená v súčasnej architektúre. Momentálne sa navyše zdá, že tento trend sa neplánuje spomaliť a miestny trh s nehnuteľnosťami bude aj naďalej úspešne lákať bohatých medzinárodných investorov.
V súčasnosti je už k dispozícii napríklad luxusná budova známa ako Renzo Piano, ktorá je domovom vôbec najdrahšieho strešného apartmánu na aktuálnom trhu – jeho predajná cena predstavuje pozoruhodných 68 miliónov dolárov. Prominentná architektonická kancelária Zaha Hadid sa zase postarala o modernizáciu dizajnu obytného komplexu One Thousand Museum Residences, kde sa ceny bytov a apartmánov pohybujú v rozpätí od 5,8 milióna až do 21 miliónov dolárov.
Kancelária Jean Nouvel zároveň uviedla na trh luxusné rezidencie v areáli Monad Terrace, ktorých ceny sa pohybujú od 1,7 milióna až po 12 miliónov dolárov. Medzi ďalšie ikonické mená modernej architektúry, ktoré sa podpísali pod úžasnú panorámu mesta Miami, patria napríklad Bjarke Ingels, Antonio Citterio, Rem Koolhaas, Piero Lissoni či Richard Meier.
Geane Brito, ktorý v Miami pôsobí v realitnej kancelárii Compass, uviedol: „Niet pochýb o fakte, že toto mesto láka obrovský počet majstrovských architektov. To sa však nedá vysvetliť jednoducho tým, že každý z nich chce zanechať svoj jedinečný architektonický podpis na panoráme Miami.“
Brito ďalej vysvetlil: „Skutočne príťažlivou vlastnosťou Miami je prísľub tunajších projektov zameriavať sa na širšie humanistické otázky, akými sú napríklad zmena klímy, zachovávanie historického dedičstva, environmentálna udržateľnosť a potreba zveľaďovania verejných priestorov. To všetko sa tu navyše deje v kontexte individuality a multikulturalizmu, ktorý je charakteristickou črtou tohto mesta. Miami v mnohých ohľadoch predstavuje americké mesto budúcnosti a akési rodisko nových revolučných nápadov. Veď kto by sa nakoniec netúžil stať súčasťou architektonickej DNA tejto destinácie?“
Miami sa zjavne ocitlo v perfektnej situácii a disponuje hneď viacerými pozitívnymi výhodami. Lokalizácia a klíma mesta je totiž neodolateľným lákadlom predovšetkým pre bohatú klientelu z celého sveta a neoceniteľnou inšpiráciou pre velikánov architektonickej tvorby. No zároveň je tiež mestom, ktoré má aj v súčasnosti dostatok vertikálneho priestoru na umiestňovanie futuristických a luxusných budov. Za zmienku navyše stojí aj lukratívny vízový program EB-5, ktorý meniacu sa panorámu mesta a jeho trh s nehnuteľnosťami v poslednom období obohatil o mnohé milióny dobre využitých dolárov.
Susan de França, prezidentka a generálna riaditeľka realitnej spoločnosti Douglas Elliman Development Marketing, povedala: „Miami v súčasnosti zažíva architektonickú a dizajnovú renesanciu, ktorá je hlavnou hybnou silou úspešnej predajnosti luxusných apartmánových jednotiek v rámci novovznikajúcich komplexov. Jedná sa o skutočne globálne mesto s bohatou kultúrnou stránkou, ktoré je navyše domovom veľtrhu Art Basel Miami Beach, teda jedného z najväčších podujatí svojho druhu na svete. Práve preto je iba prirodzené, že narastajúci dopyt po architektonicky prepracovaných a prepychových bytoch je pre Miami čoraz dôležitejším činiteľom.“
Nižšie uvádzame graf vypracovaný poradenskou a znaleckou firmou Miller Samuel, ktorý prezentuje dlhodobý a postupný nárast cien nehnuteľností na lokalite Miami Beach. Zároveň je však potrebné poukázať na to, že počet predajov sa v poslednom období znížil, avšak ceny majú výraznejšiu mieru rastu ako je miera znižovania počtu predajov – obzvlášť od polovice roka 2016, keď v grafe síce zaznamenávame pokles realizovaných predajov, ale ceny jednotlivých objektov začínajú zreteľne narastať.
Graf: Porovnanie priemernej predajnej ceny (modrá krivka) a počtu predajov (zelené stĺpce) na trhu s nehnuteľnosťami v Miami v období rokov 2013 až 2018.
Nič z uvedeného by však nemohlo byť realitou, keby do mesta neplynul výdatný prúd externých peňazí. Práve tu vstupujú do hry víza typu EB-5. Celý princíp spočíva v tom, že cudzí štátni príslušníci, ktorí investujú minimálne 500 000 dolárov do amerického projektu, ktorý následne povedie k vytvoreniu prinajmenšom 10 dlhodobých pracovných miest, môžu takýmto spôsobom získať víza a zelenú kartu – samozrejme v prípade, že sa projekt nakoniec skutočne zrealizuje.
Za takúto investíciu sa považuje napríklad aj predčasná kúpa apartmánu v obytnej budove, ktorá je zatiaľ iba vo fáze výstavby. Takéto investície do jednotlivých projektov veľmi efektívne pomáhajú zabezpečiť financovanie samotnej výstavby a pokrývanie ďalších nákladov, keďže developer už od začiatku realizácie môže banke preukázať, aké percento plánovaných obytných jednotiek už má svojho budúceho majiteľa. Práve toto je jedným z kľúčových činiteľov, ktoré v súčasnej dobe podnecujú rast tohto sektoru luxusného trhu.
Najnovšie dáta prezentované v článku v denníku Miami Herald uvádzajú, že objem financovania projektov v štáte Florida, ktorý bol vygenerovaný prostredníctvom vízového programu EB-5, vzrástol z hodnoty 10,5 milióna dolárov v roku 2011 až na pozoruhodnú úroveň 150,5 milióna dolárov len o dva roky neskôr v roku 2013. Ideálnym príkladom tohto rozmáhajúceho sa trendu je legendárna výšková budova Miami Worldcenter, ktorá má byť vybavená pristávacou plochou pre lietajúce autá. Developeri tohto projektu zhromaždili viac než 50 miliónov dolárov na financovanie výstavby práve od kupujúcich, ktorí sa touto cestou snažili získať víza kategórie EB-5.
Nedá sa zabúdať ani na fakt, že program EB-5 je momentálne mimoriadne častou témou aj v americkom Senáte. Súčasťou programu sa tak stalo niekoľko rozšírení, pričom jeho platnosť mala byť ukončená už 7. decembra roku 2018. Hlasovanie o ukončení poskytovania týchto víz však bolo nakoniec dočasne odložené – čoho dôvodom bola zmena zasadacieho harmonogramu Kongresu kvôli smrti bývalého prezidenta Georgea H. W. Busha.
Súvisiace: Luxusný život v Miami s módou a rýchlymi autami
Tento program bol pritom mimoriadne dôležitý predovšetkým v období, keď sa domáce financovanie výstavby nových developerských projektov dostalo do problémov po ekonomickej recesii. No aj napriek tomu, že sa trh s nehnuteľnosťami postupne zotavil, ak by naozaj vypršala platnosť programu EB-5, na súčasnom trhu by mohol vzniknúť zásadný nedostatok dostupného kapitálu.
Súčasný boom dokonca nie je výhradne sústredený iba na výstavbu nových objektov, ale nového šatu sa dočkalo aj viacero už existujúcich budov. Architekt Piero Lissoni bol pozvaný do tímu, ktorý sa mal postarať o rekonštrukciu architektonicky zachovalej budovy z dvadsiatych rokov minulého storočia, ktorá bola v minulosti sídlom miestneho ústavu pre výskum srdcových chorôb. Uznávaný architekt premenil objekt na luxusný obytný komplex nazvaný ako Ritz Carlton Residences. Jedná sa o jeho prvý celoplošný rezidenčný projekt na území Spojených štátov a keďže si nemohol dovoliť zbúrať viac ako 50% pôvodnej budovy, spolu s developerskou spoločnosťou musel v rámci realizácie projektu aplikovať mnohé dodatočné riešenia.
V priebehu výstavby 22 nových bytových jadier bol celý komplex obalený oceľovou vonkajšou kostrou a doplnený novými nosnými piliermi, ktoré sú ukotvené v takmer päťmetrovej hĺbke pod vodou. Toto so sebou síce prinieslo obrovské dodatočné náklady, ale developerská spoločnosť ešte stále považuje svoju investíciu za obzvlášť výhodnú – najmä vzhľadom na to, aký výhodný môže byť predaj jediného luxusného apartmánu na súčasnom trhu s nehnuteľnosťami v Miami. Tento projekt prinesie do mesta 111 nových apartmánov a 15 samostatných luxusných víl.
V prinajmenšom rovnakej miere sa samozrejme zvyšuje atraktivita viacerých mestských oblastí v Miami, kde sa spoločnosti a investori snažia zapojiť sa do trhu ešte predtým, ako bude presýtený inými aktérmi. Ako príklad uvádzame spoločnosť APEX Capital Realty, ktorá je komerčnou maklérskou firmou zameranou na rozvíjajúce sa trhy, pričom iba v priebehu decembra do svojho portfólia zaradila dva sklady v štvrti Little River v blízkosti oblasti Miami Beach. Tieto objekty údajne plánuje premeniť na dokonalú reprezentáciu moderného flexibilného podnikateľského priestoru.
APEX sa však neuchýli k vybudovaniu tradičných uzavretých kancelárskych priestorov, ale interiéry plánuje aranžovať v uvoľnenom štýle a otvorenom formáte, aby tak komplex vyhovoval všetkým rôznorodým podnikom, ktoré podľa očakávaní budú vyhľadávať podobné veľkoplošné nehnuteľnosti v tejto rýchlo sa rozvíjajúcej štvrti. Môže sa jednať napríklad o umelecké galérie, centrály elektronických obchodov, nahrávacie štúdiá, technologické podniky, podnikateľské centrá, ale aj klasické kancelárske priestory. Odhadovaná cena priestorov v tomto komplexe bude dosahovať hodnotu približne 190 dolárov za meter štvorcový.
Brito nakoniec dodal: „Tieto úžasné projekty navštevujem s kupcami z celého sveta. Často sa však stávam svedkom toho, že svoje investície a nákupy neposudzujú jednoducho iba podľa ceny objektu na meter štvorcový plochy. Spočiatku sú totiž nadchnutí architektonickým pôvodom prezentovaných stavieb, pričom atraktivita takýchto projektov neklesá ani v priebehu procesu nákupu, pretože kupujúci na luxusnom trhu v Miami sa pozerajú viac ako iba na značku realizovaného projektu. Vo veľkej miere vyhľadávajú kombináciu starého a nového, prírody a dizajnu, ako aj nehnuteľnosti prispôsobené na odolávanie zvýšenej hladiny svetového oceánu a objekty, ktoré sú skonštruované dlhodobo udržateľným spôsobom.“
„V súčasnosti prevláda presvedčenie, že človek si takouto investíciou nekupuje iba obyčajný apartmán v bytovom komplexe, ale spolu s ním prikladá ruku k budovaniu budúcnosti samotného ľudstva – s čím samozrejme získava prístup k nádhernému výhľadu, magickému osvetleniu, špecializovaným službám a nadštandardnému vybaveniu, ktoré môže zahŕňať zelený park, pristávaciu plochu pre helikoptéry, či bez problémov aj súkromný plážový klub. Reč je predsa o Miami.“
Zdroj: NYTimes
